別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市島野字塔ノ越１７９３番６ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 南東4.5m市道 水道 五井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    30 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　   9.7 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺背後では建替住宅も見受 けられる戸建住宅地域である 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 五井駅南西方 2.9km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 五井駅中心市街地まで自動車利用で約１０分前後に位置する郊外の戸建住宅地域で、五井駅近接地区の需要増加 から当地域一円の開発期待が高まりつつあり、開発有用性，位置付けをゆるやかに高めていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線で五井駅、姉ケ崎駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は五井駅、姉ケ崎駅郊外の 居住者や社宅及び賃貸住宅居住者の第一次取得者である。当地域は五井駅徒歩圏外であるが熟成した住宅地域で需給は 安定している。都心回帰が減少し、取引件数は増加傾向にある中で、周辺背後に民間分譲地や在来住宅地があり熟成度 及び市場性は普通である。土地は１３１㎡程度で４２３万円前後、新築の戸建物件は１９２３万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする駅郊外の住宅地域であり、画地規模が小さく、建ぺい率３０％、容積率５０％の行政的 制約等から共同住宅の建築を想定することは非現実的であり、収益還元法は適用できなかった。当地域は居住環境をよ り重視した自用目的での一般住宅地向けの土地取引が中心であることから、標準地と代替性が強い類似の取引事例と比 較検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [171.2] [104.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数・面積が増加する中で、取引価格は 種別・地域格差による二極化が顕著である。 新型コロナウイルス感染症による地価への影 響は小さい。 駅郊外であるが、五井駅周辺背後の需要増加 の影響を受け価格先高感から、市場性が高ま りつつあり、地価の微増加が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％