別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市平田字貝塚４番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる既成住宅 地域 西4.5m市道 水道 五井 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 五井駅南西方 960m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地も見られる住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測 する。市内の堅調な住宅需要を背景に、地価は引き続きやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線各駅勢圏を中心とする住宅地域で、特に五井駅周辺と強い代替競争関係にある。需 要者は主に自己の居住用目的で取得する一次取得者層である。市街地を中心とする住環境や交通利便性の良好な住宅地 域においては、需要増加及び供給不足を背景に地価は上昇傾向にある。標準地は駅徒歩圏に存し、需要は安定している 。中心価格帯は約１７０㎡の土地で８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２千万円台後半と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、地域の標準的な画地条件等の観点からも市場性を有する共同住宅の想定は困難であ り、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比 較で意思決定を行う傾向が強い。本件では、近隣地域及び類似地域において信頼性の高い取引事例を採用した。従って 、市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [186.1] [102.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響は徐々に緩和されつつ あり、経済活動の再開による景気の持ち直し が期待される。市街地の宅地需要は概ね堅調 である。 一般住宅のほか農地も見られる周辺の土地利 用状況に変化はなく、堅調な住宅需要を背景 に、地価は若干上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％