別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 勝浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝浦 -2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝浦市興津字家名４８番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか民宿 も見られる海に近い 住宅地域 北西4.5m市道 水道 上総興津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 上総興津駅南東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が見られる住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維持し推移する ものと予測する。地価は微減傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝浦市及び周辺隣接市町を中心とするＪＲ外房線沿線の住宅地域である。需要者は主に自己の居住用目的 で取得する一次取得者層である。市内の宅地取引は少なく、外部からの転入需要は山側高台地に開発された別荘地等が 中心で、海側平坦地の既成住宅地への需要は限定的であり、需給関係は弱含み傾向にある。対象標準地周辺の中心価格 帯は約１７０㎡程度の土地で４００～４５０万円程度、新築戸建で総額２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣 地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格を求め る事は妥当性を有しない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検 討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いすみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地形は平坦地が少なく、市街地が海沿いに偏 在し開発余地が乏しい。加えて勝浦市の人口 は減少傾向にある。 市中心部を離れると売れ行きは悪く市場滞留 期間が長期化し、需給関係は緩慢になる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％