鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０６７６２ -1001	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、西8m、北8m、三方路		工業地区計画等 (70,200)
b	２２１０５０７８９３ -1037	柏市		建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２２１０５０７８９３ -1021	柏市		更地	（　）	不整形	南5.7m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２２１０５０８３８３ -3214	松戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西12m市道、南西4m、北東2.8m、南16m、四方路		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	76,489	100 [ 91.0]	84,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	87,400
b	(　 ) 75,797	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	87,973	100 [ 105.4]	83,466		86,800
c	(　 ) 61,693	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	68,771	100 [ 93.7]	73,395		76,300
d	(　 ) 72,851	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	71,281	100 [ 102.8]	69,339		72,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

柏 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	577,020,394	121,713,208	455,307,186	369,852,000	85,455,186	（　0.9504） 81,216,609	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,728,012,957 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,200.00	Ｓ4	44,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	27,398 ㎡	160.0 m x 175.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造４Ｆの物流倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

フロアー毎の一括賃貸を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,127	12,622,400	3.0	37,867,200
							0.0	0
2～ 2	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,127	12,622,400	3.0	37,867,200
							0.0	0
3～ 3	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,127	12,622,400	3.0	37,867,200
							0.0	0
4～ 4	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,127	12,622,400	3.0	37,867,200
							0.0	0
～

計		44,800.00	100.0	44,800.00		50,489,600		151,468,800
								0

⑨年額支払賃料	50,489,600 円　×　12ヶ月　＝　 605,875,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 44,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	605,875,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 30,293,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	575,581,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,468,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,438,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	577,020,394 円　　　　（　 21,061 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-362	1,188 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,130 円/㎡　月額支払賃料（　 1,127 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-415	1,189 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,192
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,640,000 円	5,880,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	24,235,008 円	605,875,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,098,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 49,980,000 円	5,880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,880,000 円	5,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,880,000 円	5,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 121,713,208 円　（　　　　　　 4,442 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,880,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 44,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 60 ％　＋　0.0629 × 20 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	369,852,000 円（　　　　　 13,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	577,020,394 円
②総費用	121,713,208 円
③純収益　①－②	455,307,186 円
④建物等に帰属する純収益	369,852,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,455,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,216,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,964 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,728,012,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
柏 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 9-4

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　豊田　洋一

TEL.

鑑定評価額

2,170,000,000 円

１㎡当たりの価格

79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市風早１丁目７番１外				②地積　(㎡)	27,398 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	台形 1:1	倉庫兼作業所ＳＲＣ3	倉庫、工場等が建ち並ぶ国道背後の工業地域	北西16m市道、三方路	水道、ガス、下水	逆井 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 340 ｍ、西 230 ｍ、南 400 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 175.0 ｍ、規模　　 27,398 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

逆井駅東方

3.3km

法令

規制

工専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国道１６号背後に倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域であり、近隣の土地区画整理事業地内を含め、物流施設の開
発が増加している。好調な物流施設需要を反映して、当面は地価の上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスが良好な内陸型工業地域一帯である。需要者とし
ては、自用の工場等を求める事業法人、物流施設の取得、開発等を目的とした不動産業者、投資ファンド等が混在し、
特に物流施設適地は高値となる傾向にある。周辺の土地区画整理事業の進捗に伴い物流施設、工場等の集積度も増して
いる。地価水準としては、１㎡あたり７万円～９万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における大規模地は物流施設用地の需要が増加傾向にあることから収益還元法も適用した。但し、賃貸用物
流施設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件
収益価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収
益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 9-2                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     76,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流施設用地は好調なテナント需要、投資需
要により地価は上昇傾向にある。中小工場用
地についても徐々にではあるが実需の回復傾
向が見られる。

国道１６号背後に倉庫、工場等が建ち並ぶ工
業地域である。近隣の土地区画整理事業地内
を含め、物流施設施の開発が増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

+3.7 ％

３　試算価格算定内訳

柏 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０９６７６ -7	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、南東8m、南西8m、三方路		工業 (70,200)
b	２２１０５０６７６２ -1001	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、西8m、北8m、三方路		工業地区計画等 (70,200)
c	２２１０５０８７４２ -14	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	西22m区画街路、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	２２１０５０３７７５ -73	柏市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m区画街路、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,863	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	65,236	100 [ 86.0]	75,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	78,900
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	76,489	100 [ 96.1]	79,593		82,800
c	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,957	100 [ 140.8]	78,805		82,000
d	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,226	100 [ 156.6]	78,688		81,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

柏 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	582,140,362	121,928,248	460,212,114	369,852,000	90,360,114	（　0.9504） 85,878,252	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,827,196,851 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,200.00	Ｓ4	44,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	27,398 ㎡	160.0 m x 175.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造４階建の物流倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各階毎の一括賃貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,137	12,734,400	3.0	38,203,200
							0.0	0
2～ 2	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,137	12,734,400	3.0	38,203,200
							0.0	0
3～ 3	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,137	12,734,400	3.0	38,203,200
							0.0	0
4～ 4	倉庫	11,200.00	100.0	11,200.00	1,137	12,734,400	3.0	38,203,200
							0.0	0
～

計		44,800.00	100.0	44,800.00		50,937,600		152,812,800
								0

⑨年額支払賃料	50,937,600 円　×　12ヶ月　＝　 611,251,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 44,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	611,251,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 30,562,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	580,688,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	152,812,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,451,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	582,140,362 円　　　　（　 21,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-362	1,188 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	1,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,137 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-363	1,294 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	1,147
c	千葉第５（賃）　　　　-557	1,031 ( 975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	1,172

柏 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,640,000 円	5,880,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	24,450,048 円	611,251,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,098,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 49,980,000 円	5,880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,880,000 円	5,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,880,000 円	5,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 121,928,248 円　（　　　　　　 4,450 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,880,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 44,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 60 ％　＋　0.0629 × 20 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	369,852,000 円（　　　　　 13,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	582,140,362 円
②総費用	121,928,248 円
③純収益　①－②	460,212,114 円
④建物等に帰属する純収益	369,852,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,360,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	85,878,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,827,196,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）