別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 9-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高田字三勢１１１３番１２外 ②地積 　(㎡) 2,627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等の建ち並ぶ工業 地域 北11m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.7 ｍ、奥行　約　　  52.5 ｍ、規模　　     2,627 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅南 方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等を中心とした既成の工業地域である。周辺地域において区画整理事業が進捗しており、 大規模地については物流施設も増加しつつある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の中小工場、倉庫等を中心とした内陸型工業地域である。中小規模の画地が多いことか ら、賃貸用物流施設開発等を目的とした投資需要は少なく、製造業、運送業等を営む事業法人等が需要の中心である。 熟成度の高い工業地域で未利用地も少ないことから需要は底堅く、対象標準地程度の規模であれば、７万円／㎡程度が 中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業専用地域に指定された工業地域内に存し、自用の工場が多い地域であり、類似工場等の賃貸事例を入手することが 困難な状況にあることから収益還元法は適用しない。工場、倉庫等の自己使用を目的として立地条件、規模等を重視し て価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地は好調なテナント需要、投資需 要を反映し地価上昇が継続している。中小工 場用地については物流施設用地程の大きな変 動は見られない。 中小規模の工場、倉庫等を中心とした既成の 内陸型工業地域である。周辺地域において区 画整理事業が進捗している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％