鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０８０８２ -1003	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)
b	２２１０５０７２０８ -1028	柏市		建付地	（　）	台形	北東21m国道、南東3.8m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
c	２２１０５０７２０８ -1030	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西21m国道、北西12m、北東4m、三方路		準住居高度地区2種 (70,200)
d	２２１０５０７２０８ -1025	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北東4.4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
e	２２１０５０７２０８ -1026	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m国道、東4m、二方路		準住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,449	100 [ 89.8]	186,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 128,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	131,502	100 [ 89.0]	147,755		148,000
c	(　 ) 143,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	139,444	100 [ 80.1]	174,087		174,000
d	(　 ) 154,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	149,747	100 [ 96.4]	155,339		155,000
e	(　 ) 131,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	128,431	100 [ 80.7]	159,146		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

柏 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,025,153	5,026,799	21,998,354	19,037,700	2,960,654	（　0.9522） 2,819,135	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	59,981,596 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	262.80	ＲＣ6	1,257.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	439 ㎡	21.3 m x 21.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階共同住宅

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.80	85.0	223.38	2,231	498,361	3.0	1,495,083
							1.0	498,361
2～ 2	居宅	198.90	98.0	194.92	1,859	362,356	1.0	362,356
							1.0	362,356
3～ 3	居宅	198.90	98.0	194.92	1,896	369,568	1.0	369,568
							1.0	369,568
4～ 5	居宅	198.90	98.0	194.92	1,915	373,272	1.0	373,272
							1.0	373,272
6～ 6	居宅	198.90	98.0	194.92	1,933	376,780	1.0	376,780
							1.0	376,780

計		1,257.30	95.3	1,197.98		2,353,609		3,350,331
								2,353,609

⑨年額支払賃料	2,353,609 円　×　12ヶ月　＝　 28,243,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,197.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,243,308 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,344,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,899,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,350,331 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,353,609 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,095,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,025,153 円　　　　（　 61,561 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-261	1,474 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 75.0]	100 [120.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,939 円/㎡　月額支払賃料（　 1,859 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-252	1,886 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [120.0]	2,239
c	千葉第５（賃）　　　　-6	1,451 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	1,737

柏 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	891,000 円	297,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	847,299 円	28,243,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,026,799 円　（　　　　　　 11,451 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,257.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,037,700 円（　　　　　 43,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,025,153 円
②総費用	5,026,799 円
③純収益　①－②	21,998,354 円
④建物等に帰属する純収益	19,037,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,960,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,819,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,981,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-10

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　家島　健輔

TEL.

鑑定評価額

72,900,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市北柏３丁目１番８				②地積　(㎡)	439 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1	店舗兼事務所ＲＣ6	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	北柏 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.3 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 439 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

北柏駅南東方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅南口ロータリーに近い商業地域であるが、駅前にも銀行店舗やスーパー等の核店舗もなく繁華性が高いとは言
えない。地域要因に大きな変動も見られないことから、当面地価は横ばいを予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市を主体に隣接市も含む駅に近い商業地域である。需要者としては、地縁的選好性を有する地場の中小
企業若しくは個人事業者が挙げられる。駅南口一帯は区画整然とした地域であるが、エリアは狭域で商圏も狭いことか
ら、商業施設の進出が遅れており、繁華性は乏しい。従って地価水準も周辺住宅地とさほど変わりない水準にあり、１
５０，０００円／㎡から１８０，０００円／㎡となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に賃貸ビルの建設を想定し、賃料収入、費用項目を考慮し得られた純収益を適切な利回りで還元して求めた
収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であるが、商業的な熟成度が低く、比準価格と比べ低位に導出された。一
方比準価格は、類似地域の取引事例を中心に地域要因の比較等の手順を踏んで求めた市場性を反映した価格である。よ
って本件では比準価格を重視し収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

柏市は、広域で人口・世帯数共に増加中。鉄
道網が弱く、利便性の良い地域が限定され、
地価は二極化。コロナ禍でも同様の傾向が続
いている。

区画整然とした地域であるが、狭域であり核
店舗もなく、繁華性に乏しい。地域要因に特
段の変化はなく現状を維持していくものと判
断される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1041	我孫子市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２２１０５０３７７５ -1026	柏市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２１０５０９６８１ -69	柏市		更地	（　）	ほぼ整形	北東（駅前広場）市道、北東22.5m、南東22m、三方路		近商地区計画等 (100,300)
d	２２１０５０３７７５ -28	野田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、南西5.4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,241	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,755	100 [ 110.3]	180,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 227,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	206,975	100 [ 116.2]	178,120		178,000
c	(　 ) 226,941	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,437	100 [ 129.4]	177,308		177,000
d	(　 ) 142,458	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	134,182	100 [ 77.5]	173,138		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

柏 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,581,822	4,904,833	21,676,989	18,785,000	2,891,989	（　0.9504） 2,748,546	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	58,479,702 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	262.80	ＲＣ6	1,257.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	439 ㎡	21.3 m x 21.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から６階は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.80	85.0	223.38	2,717	606,923	3.0	1,820,769
							1.0	606,923
2～ 2	居宅	198.90	98.0	194.92	1,698	330,974	1.0	330,974
							1.0	330,974
3～ 6	居宅	198.90	98.0	194.92	1,766	344,229	1.0	344,229
							1.0	344,229
～

～

計		1,257.30	95.3	1,197.98		2,314,813		3,528,659
								2,314,813

⑨年額支払賃料	2,314,813 円　×　12ヶ月　＝　 27,777,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,197.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,777,756 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,305,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,472,202 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,528,659 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,314,813 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,077,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,581,822 円　　　　（　 60,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-301	2,000 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,771 円/㎡　月額支払賃料（　 1,698 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-254	1,669 ( 1,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	867,000 円	289,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	833,333 円	27,777,756　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,456,500 円	289,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	289,000 円	289,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	289,000 円	289,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,904,833 円　（　　　　　　 11,173 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	289,000,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 1,257.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,785,000 円（　　　　　 42,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,581,822 円
②総費用	4,904,833 円
③純収益　①－②	21,676,989 円
④建物等に帰属する純収益	18,785,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,891,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,748,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,479,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）