鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1025	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北東4.4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
b	２２１０５０３７７５ -1026	柏市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２１０５０７２０８ -1026	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m国道、東4m、二方路		準住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０５０７２０８ -1028	柏市		建付地	（　）	台形	北東21m国道、南東3.8m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
e	２２１０５０８０８２ -1003	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	149,747	100 [ 97.9]	152,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 227,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	206,975	100 [ 100.0]	206,975		207,000
c	(　 ) 131,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	128,431	100 [ 83.6]	153,626		154,000
d	(　 ) 128,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	131,502	100 [ 81.6]	161,154		161,000
e	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,449	100 [ 86.5]	193,583		194,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

柏 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,844,525	4,629,675	19,214,850	16,238,500	2,976,350	（　0.9504） 2,828,723	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	60,185,596 円　　　　（　 94,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	380.00	Ｓ3	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	634 ㎡	32.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は共同住宅を想定。

⑦有効率　 80.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	93.7	356.00	2,850	1,014,600	5.0	5,073,000
							1.0	1,014,600
2～ 2	居宅	380.00	74.5	283.00	1,890	534,870	2.0	1,069,740
							1.0	534,870
3～ 3	居宅	380.00	74.5	283.00	1,950	551,850	2.0	1,103,700
							1.0	551,850
～

～

計		1,140.00	80.9	922.00		2,101,320		7,246,440
								2,101,320

⑨年額支払賃料	2,101,320 円　×　12ヶ月　＝　 25,215,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 922.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,215,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,092,915 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,122,925 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,246,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,101,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 655,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,844,525 円　　　　（　 37,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-504	1,787 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,947 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-104	2,154 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,998
c	千葉第５（賃）　　　　-505	1,352 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,931

柏 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	756,475 円	25,215,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,629,675 円　（　　　　　　 7,302 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,238,500 円（　　　　　 25,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,844,525 円
②総費用	4,629,675 円
③純収益　①－②	19,214,850 円
④建物等に帰属する純収益	16,238,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,976,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,828,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,185,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
柏 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-8

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　小助川　靖法

TEL.

鑑定評価額

98,900,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市南柏２丁目１１番２外｢南柏２－１２－７｣				②地積　(㎡)	634 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	不整形 1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	低層の店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	南東18m国道	水道、ガス、下水	南柏 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 634 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

南柏駅北方

420m

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

国道６号線沿いで紳士服店などの沿道サービス施設店舗が多く見られる地域となり、南柏駅からは国道６号線を
渡ってのアクセスになる。地域要因に格別の変動はなく当面現状を維持するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市及び周辺市の路線商業地域となり、主たる需要者は地縁性のある個人及び法人投資家が想定される。
１階店舗の想定テナントは自動車関連店舗、雑貨等の物販店舗、その他専門性の高いサービス店舗など。取引が少なく
土地の価格水準は掴みづらいが、概ね５０万円／坪を超える水準から６０万円／坪前後の水準で総額として１億円弱か
ら１億２千万円程度の水準と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の商業地域を中心とした取引事例に基づく取引事例比較法及び１階店舗付きマンションを賃貸想定した収
益還元法を適用した。収益還元法における１階店舗の賃料想定については業種・売上高等により負担可能賃料にやや幅
があり、還元利回り等には将来予測を含むものであることから、より実証的な取引事例比較法で求めた比準価格を重視
し収益還元法で求めた収益価格を参考として鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響で厳
しい状況が続いたが緩和の兆しも見られる。
市内の商業地への需要は概ね安定している。

自動車通行量の多い国道６号線沿いの商業地
域となるが、対象標準地側においては柏駅方
面からの自動車利用客は見込めない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1011	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、北西6m、三方路		商業 (100,360)
b	２２１０５０８０８２ -1003	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)
c	２２１０５０７２０８ -1025	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北東4.4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
d	２２１０５０３７７５ -28	野田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、南西5.4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,808	100 [ 106.0]	165,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,449	100 [ 100.1]	167,282		167,000
c	(　 ) 154,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	149,747	100 [ 94.8]	157,961		158,000
d	(　 ) 142,458	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	134,182	100 [ 93.9]	142,899		143,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

柏 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,991,456	4,646,145	19,345,311	16,238,500	3,106,811	（　0.9504） 2,952,713	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	62,823,681 円　　　　（　 99,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	380.00	Ｓ3	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	634 ㎡	32.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階共同住宅の鉄骨造３階建ての店舗付き共同住宅。

⑦有効率　 80.9 ％
の理由

店舗付き共同住宅として概ね妥当。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	93.7	356.00	2,713	965,828	6.0	5,794,968
							1.0	965,828
2～ 2	居宅	380.00	74.5	283.00	2,087	590,621	1.0	590,621
							0.0	0
3～ 3	居宅	380.00	74.5	283.00	2,087	590,621	1.0	590,621
							0.0	0
～

～

計		1,140.00	80.9	922.00		2,147,070		6,976,210
								965,828

⑨年額支払賃料	2,147,070 円　×　12ヶ月　＝　 25,764,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 922.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,764,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,138,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,626,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,976,210 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 965,828 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 301,126 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,991,456 円　　　　（　 37,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-505	1,352 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,931	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,089 円/㎡　月額支払賃料（　 2,087 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-212	2,286 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,188
c	千葉第５（賃）　　　　-213	2,138 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,076

柏 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	772,945 円	25,764,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,646,145 円　（　　　　　　 7,328 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,238,500 円（　　　　　 25,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,991,456 円
②総費用	4,646,145 円
③純収益　①－②	19,345,311 円
④建物等に帰属する純収益	16,238,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,106,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,952,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,823,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,100 円／㎡）