鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０８０８２ -1003	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)
b	２２１０５０７２０８ -1010	柏市		更地	（　）	不整形	東13m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２１０５０３７７５ -1026	柏市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２２１０５０７２０８ -1011	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、北西6m、三方路		商業 (100,360)
e	２２１０５０７２０８ -1026	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m国道、東4m、二方路		準住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,449	100 [ 126.9]	131,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 51,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	71,796	100 [ 62.1]	115,614		116,000
c	(　 ) 227,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	206,975	100 [ 144.4]	143,334		143,000
d	(　 ) 184,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,808	100 [ 145.2]	121,080		121,000
e	(　 ) 131,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	128,431	100 [ 103.5]	124,088		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

柏 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,857,557	1,313,727	3,543,830	3,134,640	409,190	（　0.9489） 388,280	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,924,082 円　　　　（　 74,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.40	Ｓ3	205.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区２種地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.1 m x 13.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗ビルを想定

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.40	85.2	58.28	2,430	141,620	2.0	283,240
							1.0	141,620
2～ 2	店舗	68.40	85.2	58.28	2,025	118,017	2.0	236,034
							1.0	118,017
3～ 3	店舗	68.40	85.2	58.28	2,025	118,017	2.0	236,034
							1.0	118,017
～

～

計		205.20	85.2	174.84		377,654		755,308
								377,654

⑨年額支払賃料	377,654 円　×　12ヶ月　＝　 4,531,848 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 629,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,161,272 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,732,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	755,308 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 377,654 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 117,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,857,557 円　　　　（　 45,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-408	1,712 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	1,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,025 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-660	2,133 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 77.0]	100 [120.0]	2,430
c	千葉第５（賃）　　　　-103	1,779 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	1,951

柏 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	44,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	516,127 円	5,161,272　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,400 円	44,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,313,727 円　（　　　　　　 12,394 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 205.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,134,640 円（　　　　　 29,572 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,857,557 円
②総費用	1,313,727 円
③純収益　①－②	3,543,830 円
④建物等に帰属する純収益	3,134,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	409,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	388,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,924,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-7

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　家島　健輔

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市加賀３丁目１９５４番１２｢加賀３－１９－３｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (90,200)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	店舗付住宅、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西14.5m市道	水道、ガス、下水	増尾 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 75 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.1 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 106 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

増尾駅北西方

260m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東武野田線増尾駅から続く、旧来からの商店街である。近隣住民向けの小規模商店が多かったが、商況は改善せ
ず、駅に近いこと、規模も住宅地並みであり、住宅地化しつつある。地価は概ね横ばいでの推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武野田線各駅に近い商業地域（駅前商店街）である。需要者の中心は地縁性があってやや資金的な余裕
がある個人事業主及び法人事業者が想定されるが、昨今の情勢及び画地規模からは住宅を目的とした中間需要者、個人
の参入も見込まれる。供給者は商売の継続を断念する個人事業主及び法人である。地価は継続して下落してきており、
周辺住宅地域と同程度の１２０，０００円／㎡～１２５，０００円／㎡が中心価格帯となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は私鉄沿線の駅前商店街であるが、収益力の低下から住宅地化が進行中の地域である。従って収益目的で不動
産を取得するというよりも、駅前の交通利便性、生活利便性から取得を検討する自己利用目的での取引が中心となる。
従って、複数の取引事例から比準して求められた市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格も比較考量し、代
表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[133.5]

[100.0]
100

124,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

柏市は、広域で人口・世帯数共に増加中。鉄
道網が弱く、利便性の良い地域が限定され、
地価は二極化。コロナ禍でも同様の傾向が続
いている。

駅前商店街であるが、繁華性にはやや劣り、
住宅地化が進行中の地域。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -28	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西5.4m、角地		近商 (90,200)
b	２２１０５０８０８２ -1003	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)
c	２２１０５０９６７６ -25	我孫子市		更地	（　）	長方形	北西15m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１０５０７２０８ -1025	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北東4.4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	128,198	100 [ 103.1]	124,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,449	100 [ 131.8]	127,048		127,000
c	(　 ) 78,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,758	100 [ 62.0]	127,029		127,000
d	(　 ) 154,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	149,747	100 [ 120.2]	124,582		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

柏 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,861,525	1,319,947	3,541,578	3,162,880	378,698	（　0.9489） 359,347	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,333,612 円　　　　（　 69,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.40	Ｓ3	205.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.1 m x 13.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.40	85.2	58.28	2,455	143,077	2.0	286,154
							1.0	143,077
2～ 2	店舗	68.40	85.2	58.28	2,046	119,241	2.0	238,482
							1.0	119,241
3～ 3	店舗	68.40	85.2	58.28	1,985	115,686	2.0	231,372
							1.0	115,686
～

～

計		205.20	85.2	174.84		378,004		756,008
								378,004

⑨年額支払賃料	378,004 円　×　12ヶ月　＝　 4,536,048 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 629,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,165,472 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,736,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	756,008 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,004 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 117,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,861,525 円　　　　（　 45,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-664	2,183 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,107 円/㎡　月額支払賃料（　 2,046 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-117	2,328 ( 2,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	2,105
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	44,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	516,547 円	5,165,472　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,319,947 円　（　　　　　　 12,452 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 205.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,162,880 円（　　　　　 29,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,861,525 円
②総費用	1,319,947 円
③純収益　①－②	3,541,578 円
④建物等に帰属する純収益	3,162,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	359,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,333,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,200 円／㎡）