別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
柏 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-6 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.
鑑定評価額 79,100,000 円  １㎡当たりの価格 341,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏３丁目８４７番１１外
｢柏３－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 事務所

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北東14m市道 水道、ガス、下水 柏

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅周辺の商業地域のうちでは交通接近条件に劣り、将来は高層階の住宅用途への移行が進むと予想される。価
格水準は横ばい圏内で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内の鉄道駅前に広がる商業地域である。主たる需要者は地縁を有する富裕層の個人や不動産業者
等であり、敷地規模によってはマンション開発業者も考えられる。近隣地域は、道路幅員は標準的であるが、交通接近
性に劣る。ただし、共同住宅として高度利用が可能であるため、競争力は標準的と考えられる。価格水準としては、標
準地程度の規模の更地であれば総額で１億円前後と予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引に基づく実証的な価格であるが、相対的に取引量の少ない商業地においては、競争により合理的
な価格水準から乖離して価格が成立する可能性も考慮する必要がある。収益価格は比較的事例数の多い賃貸事例に基づ
いて収益性の観点から試算しているものの、対象標準地の将来予測からすると低位に求められた可能性も認められる。
そこで、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、比準価格を重視して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 341,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症の影響から繁華性は減退したものの、
各種政策により不動産市場も落ち着いている
。ただし長期化や回復過程への警戒感も残る
。

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置
付けに変化は見られない。近隣地域について
、価格形成要因の変動は特段見られない。


対象標準地は近隣地域において標準的な画地
である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０５
０７２０８
-18		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２２１０５
０７２０８
-1020		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西3.8m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c ２２１０５
０７８９３
-22		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
北東5.4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ２２１０５
０７２０８
-17		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北7m市道、
東3m、角地
商業

(100,400)
e ２２１０５
０７８９３
-10		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.2m県
道、中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
586,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
558,524 		 100
[ 146.2]
382,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
863,163  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
784,694 		 100
[ 198.9]
394,517 
395,000 
c (　           ) 
352,609  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
335,818 		 100
[ 108.4]
309,795 
310,000 
d (　           ) 
471,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
462,532 		 100
[ 133.8]
345,689 
346,000 
e (　           ) 
453,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
477,288 		 100
[ 131.1]
364,064 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　+100.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



柏 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,500,584 
6,879,568 
20,621,016 
17,319,000 
3,302,016 		 （　0.9497）
3,135,925 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     68,172,283 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 181.20 Ｓ5 902.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     14.4 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性から１階店舗、２階以上を事務所と想定。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.25 
69.2 
122.70 
5,092 
624,788 		 8.0  4,998,304 
1.0  624,788 

 2～ 5		 事務所
181.20 
85.6 
155.10 
2,546 
394,885 		 4.0  1,579,540 
1.0  394,885 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
902.05 
82.4 
743.10 

2,204,328 		 11,316,464 
2,204,328 
⑨年額支払賃料      2,204,328 円　×　12ヶ月　＝　      26,451,936 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     743.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,675,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,127,096 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,417,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,709,547 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,316,464 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,204,328 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         687,265 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,500,584 円　　　　（　       118,537 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-54		 2,860  
(   2,768) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.6]		 100
[100.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,627 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,546 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-55		 3,029  
(   2,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.6]		 100
[100.0]
2,723 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,255,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,330,168 円  　　　       29,127,096　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      658,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,133,500 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,879,568 円　（　　　　　　        29,653 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     902.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,319,000 円  
（　　　　　        74,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,500,584 円      
②総費用 6,879,568 円      
③純収益　①－② 20,621,016 円      
④建物等に帰属する純収益 17,319,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,302,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,135,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,172,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
柏 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-6 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.
鑑定評価額 79,100,000 円  １㎡当たりの価格 341,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏３丁目８４７番１１外
｢柏３－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 事務所

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北東14m市道 水道、ガス、下水 柏

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域から比較するとやや繁華性に劣る。周辺ではビジネスホテルが新規開業する等の動きが見られるも
商業繁華性については特段の変動は見られない。よって当面は現状を維持し、地価も安定的に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線を中心に県内の主要駅周辺の商業地域で、需要者は店舗運営事業者、個人投資家、投資ファン
ド等である。賃貸需要者については中堅企業飲食チェーン等が主である。近隣地域は柏駅西口の中心からやや外れた商
業地域で、一部コロナ禍の影響を受けつつも、店舗等の集積度についてはあまり変化は無い。なお、把握できる取引事
例が少ないが、地価は概ね㎡あたり３０万円～４０万円程度で、安定的に推移すると予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高
い。収益価格は本件のような駅周辺の商業地域に立地する収益不動産では考慮すべき価格である。ただし、収益価格の
各収支項目は精度を追及して求めているものの採用した数値は想定要素を含む。一方、比準価格は実証性が高いため、
本件では比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 341,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉県内の個人消費は一部に弱さが残りつつ
緩やかに持ち直している。柏市は人口が微増
傾向で、持家の需要が高まっている。


駅前商業地域に比べてやや繁華性に劣る商業
地域で、地域要因に特段の変動は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０５
０７２０８
-1019		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東5.4m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
b ２２１０５
０７２０８
-1018		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南西2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２２１０５
０７２０８
-1024		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東11m市道、
南西4.5m、
北西4m、
三方路
近商

(100,300)
d ２２１０５
０９５２０
-23		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
431,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
410,912 		 100
[  94.5]
434,828 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
435,000 
b (　           ) 
274,747  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,198 		 100
[  72.6]
377,683 
378,000 
c (　           ) 
353,535  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
326,693 		 100
[  96.0]
340,305 
340,000 
d (　           ) 
197,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
198,217 		 100
[  65.1]
304,481 
304,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -21.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



柏 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,380,487 
6,805,841 
20,574,646 
17,519,800 
3,054,846 		 （　0.9497）
2,901,187 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     63,069,283 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 181.20 Ｓ5 902.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     14.4 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性から１階が店舗、２～５階を事務所のビルを想定した。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.25 
69.2 
122.70 
5,000 
613,500 		 8.0  4,908,000 
1.0  613,500 

 2～ 5		 事務所
181.20 
85.6 
155.10 
2,500 
387,750 		 4.0  1,551,000 
1.0  387,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
902.05 
82.4 
743.10 

2,164,500 		 11,112,000 
2,164,500 
⑨年額支払賃料      2,164,500 円　×　12ヶ月　＝　      25,974,000 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     743.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,675,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,649,160 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,377,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,271,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,112,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,164,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,007,310 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,380,487 円　　　　（　       118,019 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-106		 2,868  
(   2,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-8		 2,263  
(   2,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,406 
c 千葉第５（賃）
　　　　-11		 3,112  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]
3,411 
柏 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,506,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,005,441 円  　　　       28,649,160　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      658,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,133,500 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,805,841 円　（　　　　　　        29,336 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     902.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,519,800 円  
（　　　　　        75,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,380,487 円      
②総費用 6,805,841 円      
③純収益　①－② 20,574,646 円      
④建物等に帰属する純収益 17,519,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,054,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,901,187 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,069,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）