鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -18	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１０５０７２０８ -1020	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西3.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	２２１０５０７８９３ -22	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東5.4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
d	２２１０５０７２０８ -17	柏市		建付地	（　）	台形	北7m市道、東3m、角地		商業 (100,400)
e	２２１０５０７８９３ -10	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.2m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	558,524	100 [ 137.0]	407,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 863,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	784,694	100 [ 190.1]	412,780		413,000
c	(　 ) 352,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	335,818	100 [ 101.4]	331,181		331,000
d	(　 ) 471,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	462,532	100 [ 127.7]	362,202		362,000
e	(　 ) 453,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	477,288	100 [ 122.8]	388,671		389,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +85.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 381,000 円／㎡]

柏 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,369,600	10,695,206	30,674,394	25,230,600	5,443,794	（　0.9277） 5,050,208	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	109,787,130 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	184.96	ＲＣ10	1,361.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	18.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性から１階店舗、２階以上を共同住宅と想定。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.51	64.7	114.85	4,378	502,813	8.0	4,022,504
							1.0	502,813
2～10	共同住宅	131.59	95.2	125.24	2,432	304,584	1.0	304,584
							1.0	304,584
～

～

～

計		1,361.82	91.2	1,242.01		3,244,069		6,763,760
								3,244,069

⑨年額支払賃料	3,244,069 円　×　12ヶ月　＝　 38,928,828 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,242.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,471,236 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,400,064 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,602,205 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,797,859 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,763,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,244,069 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,509,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,369,600 円　　　　（　 128,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-51	2,547 ( 2,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.9]	100 [ 97.0]	2,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,432 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-52	2,107 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 99.8]	100 [101.0]	2,646
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,965,000 円	393,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,340,006 円	43,400,064　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 263,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,340,500 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,695,206 円　（　　　　　　 33,112 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,361.82 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,230,600 円（　　　　　 78,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,369,600 円
②総費用	10,695,206 円
③純収益　①－②	30,674,394 円
④建物等に帰属する純収益	25,230,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,443,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,050,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,787,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-5

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　森口　利彦

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

337,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市旭町２丁目８６０番１｢旭町２－２－３｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1	事務所ＲＣ5F1B	中層店舗付事務所、共同住宅が混在する商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	柏 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 55 ｍ、南 40 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 323 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道　　

交通

施設

柏駅南西方

310m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、店舗付マンション、中低層店舗等が混在する駅近くの商業地域である。中層建物では２乃至３階以
上は住宅利用が多くなっており、今後も商住混在的特性を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 293,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線柏駅及びＪＲ常磐線主要駅周辺付近に形成された商住混在地域。需要者の中心はマンションデ
ベロッパー、不動産会社、投資家等である。駅至近の商業地域であるが、中層建物の２乃至３階以上は住宅需要が中心
となっており、商業繁華性はそれ程高くない。商業地の取引事例が少なく、また、土地利用の方法等により価格水準が
異なるため中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺商業地の取引事例より求めており、現実の取引市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格で、本件のような収益不動産においては重視すべき価格であるが、想定要素が多く信頼
性はやや劣る。したがって、本件では実証性が高い比準価格を中心に、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による商業地価格に大きな変動は見
られないが、今後の経済情勢、土地価格への
影響の程度は不透明であり、注視していく必
要がある。

近隣地域周辺に高層共同住宅が新築される等
、商業地から用途の移行傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -17	柏市		建付地	（　）	台形	北7m市道、東3m、角地		商業 (100,400)
b	２２１０５０７８９３ -22	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東5.4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
c	２２１０５０７２０８ -1024	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南西4.5m、北西4m、三方路		近商 (100,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 471,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	462,532	100 [ 124.8]	370,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	371,000
b	(　 ) 352,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	335,818	100 [ 94.5]	355,363		355,000
c	(　 ) 353,535	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	326,693	100 [ 91.9]	355,487		355,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

柏 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,513,149	10,595,863	29,917,286	25,230,600	4,686,686	（　0.9277） 4,347,839	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	94,518,239 円　　　　（　 293,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	184.97	ＲＣ10	1,361.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	18.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を共同住宅と想定。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.51	64.7	114.90	4,257	489,129	8.0	3,913,032
							1.0	489,129
2～10	共同住宅	131.59	95.2	125.24	2,378	297,821	1.0	297,821
							1.0	297,821
～

～

～

計		1,361.82	91.2	1,242.06		3,169,518		6,593,421
								3,169,518

⑨年額支払賃料	3,169,518 円　×　12ヶ月　＝　 38,034,216 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,242.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,471,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,505,632 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,527,967 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,977,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,593,421 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,169,518 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,475,022 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,513,149 円　　　　（　 125,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-614	1,923 ( 1,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,481 円/㎡　月額支払賃料（　 2,378 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-360	1,477 ( 1,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [ 77.0]	2,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,965,000 円	393,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,250,563 円	42,505,632　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,340,500 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,595,863 円　（　　　　　　 32,805 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,361.82 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,230,600 円（　　　　　 78,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,513,149 円
②総費用	10,595,863 円
③純収益　①－②	29,917,286 円
④建物等に帰属する純収益	25,230,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,686,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,347,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,518,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,000 円／㎡）