鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1021	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２１０５０７２０８ -18	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１０５０７２０８ -1020	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西3.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	２２１０５０７８９３ -10	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.2m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２２１０５０８３８３ -3110	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西28m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,370,922	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,064,046	100 [ 91.6]	1,161,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,220,000
b	(　 ) 586,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	558,524	100 [ 52.4]	1,065,885		1,120,000
c	(　 ) 863,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	784,694	100 [ 54.9]	1,429,315		1,500,000
d	(　 ) 453,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	477,288	100 [ 50.9]	937,697		985,000
e	(　 ) 785,080	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	894,206	100 [ 73.7]	1,213,305		1,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

柏 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,223,767	17,778,900	47,444,867	33,543,100	13,901,767	（　0.9299） 12,927,253	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	293,801,205 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	229.00	ＳＲＣ7F1B	1,673.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	283 ㎡	13.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＳＲＣ造地下１階付７階建・店舗兼事務所ビル。１階店舗（フロアー貸）、２～７階事務所（フロアー貸）を想定。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

共用部分を考慮しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	229.00	87.3	200.00	7,932	1,586,400	8.0	12,691,200
							1.0	1,586,400
2～ 7	事務所	229.00	87.3	200.00	2,783	556,600	4.0	2,226,400
							1.0	556,600
地下 1～ 1	機械室	70.00

～

～

計		1,673.00	83.7	1,400.00		4,926,000		26,049,600
								4,926,000

⑨年額支払賃料	4,926,000 円　×　12ヶ月　＝　 59,112,000 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,080,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,192,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,742,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,449,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,049,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 238,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,926,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,535,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,223,767 円　　　　（　 230,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-7	2,964 ( 2,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,871 円/㎡　月額支払賃料（　 2,783 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-107	3,032 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,257
c	千葉第５（賃）　　　　-106	2,868 ( 2,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,081

柏 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,545,000 円	509,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,919,200 円	69,192,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,970,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,326,500 円	509,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,778,900 円　（　　　　　　 62,823 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	509,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,673.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,543,100 円（　　　　　 118,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,223,767 円
②総費用	17,778,900 円
③純収益　①－②	47,444,867 円
④建物等に帰属する純収益	33,543,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,901,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,927,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,801,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-3

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　川口　浩司

TEL.

鑑定評価額

357,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	970,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市旭町１丁目１２番１｢旭町１－１－４｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東15m市道、南東側道	水道、ガス、下水	柏 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 283 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

柏駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

柏駅西口の成熟した商業地域で当面現状を維持するものと予想される。利便性等から高層マンションやホテルと
しての競争力も見込まれるが、新型コロナウイルス等不安要素もあり今後の動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉県内の主要駅周辺に形成された商業地域で広域的に形成される。需要者は不動産開発又は投資による
収益獲得を目的とする大手不動産業者や投資家が典型と想定される。地価は新型コロナウイルスの影響も無視できない
が、商業地の通常売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せな
い。視認性に優る等の立地及び稀少性がある場合には相当の高値取引も想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層店舗兼事務所ビルが建並び、同じ柏駅の東口には劣るが県内有数の商業地域である。実際の市場で
生起した複数の取引事例を基に比準して求められた比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の
総和を求めたもので不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している
。本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価動向は依然不透明で、今後、新型コロナ
ウイルス感染症の経済・地価に与える影響を
特に注視する必要がある。

ＪＲ柏駅西口駅前広場に続く商業地として稀
少性を有しており、土地利用は安定的だが新
型コロナウイルスの影響を今後も注視する必
要がある。

価格形成要因については角地である。なお、
個別的要因に変化は無い。格差率に変動はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1021	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２１０５０８３８３ -3102	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、南21m、北5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０５０８３８３ -3111	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区画街路、中間画地		近商地区計画等 (80,300)
d	２２１０５０８３８３ -3115	流山市		更地	（　）	ほぼ整形	南西16m区画街路、北西4m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,370,922	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,064,046	100 [ 91.6]	1,161,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,220,000
b	(　 ) 1,134,913	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,088,244	100 [ 87.5]	1,243,707		1,310,000
c	(　 ) 696,728	100 [ 100.0]	[ 130.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	908,533	100 [ 73.9]	1,229,409		1,290,000
d	(　 ) 970,807	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,067,888	100 [ 94.1]	1,134,844		1,190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

柏 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,445,805	17,538,920	47,906,885	32,422,800	15,484,085	（　0.9526） 14,750,139	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	335,230,432 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	229.00	ＳＲＣ7F1B	1,673.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	283 ㎡	13.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の利用状況から１階店舗、２階以上事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	229.00	87.3	200.00	7,868	1,573,600	8.0	12,588,800
							1.0	1,573,600
2～ 7	事務所	229.00	87.3	200.00	2,810	562,000	4.0	2,248,000
							1.0	562,000
地下 1～ 1	機械室	70.00

～

～

計		1,673.00	83.7	1,400.00		4,945,600		26,076,800
								4,945,600

⑨年額支払賃料	4,945,600 円　×　12ヶ月　＝　 59,347,200 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,080,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,427,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,762,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,664,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,076,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 239,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,945,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,541,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,445,805 円　　　　（　 231,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-7	2,964 ( 2,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	2,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,899 円/㎡　月額支払賃料（　 2,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-11	3,112 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,074
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,460,000 円	492,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,942,720 円	69,427,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,970,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,182,000 円	492,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	492,000 円	492,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	492,000 円	492,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,538,920 円　（　　　　　　 61,975 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	492,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,673.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,422,800 円（　　　　　 114,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,445,805 円
②総費用	17,538,920 円
③純収益　①－②	47,906,885 円
④建物等に帰属する純収益	32,422,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,484,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,750,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,230,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180,000 円／㎡）