鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -18	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１０５０７２０８ -1020	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西3.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	２２１０５０７８９３ -22	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東5.4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
d	２２１０５０７２０８ -17	柏市		建付地	（　）	台形	北7m市道、東3m、角地		商業 (100,400)
e	２２１０５０７８９３ -10	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.2m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	558,524	100 [ 73.5]	759,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	797,000
b	(　 ) 863,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	784,694	100 [ 102.4]	766,303		804,000
c	(　 ) 352,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	335,818	100 [ 54.7]	613,927		644,000
d	(　 ) 471,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	462,532	100 [ 69.1]	669,366		702,000
e	(　 ) 453,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	477,288	100 [ 66.3]	719,891		755,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

柏 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,099,884	11,984,312	33,115,572	23,689,600	9,425,972	（　0.9504） 8,958,444	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	199,076,533 円　　　　（　 624,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	237.20	Ｓ6	1,264.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	319 ㎡	13.5 m x 22.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性から１階店舗、２～６階を事務所と想定した。

⑦有効率　 74.6 ％
の理由

共用部分を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.63	67.0	119.68	6,053	724,423	10.0	7,244,230
							1.0	724,423
2～ 6	事務所	217.25	75.8	164.68	3,326	547,726	5.0	2,738,630
							1.0	547,726
～

～

～

計		1,264.88	74.6	943.08		3,463,053		20,937,380
								3,463,053

⑨年額支払賃料	3,463,053 円　×　12ヶ月　＝　 41,556,636 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 943.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,658,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,215,116 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,918,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,296,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,937,380 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 191,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,463,053 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,611,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,099,884 円　　　　（　 141,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-54	2,860 ( 2,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	3,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,326 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-55	3,029 ( 2,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	3,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,760,000 円	352,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,721,512 円	47,215,116　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,806,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,984,312 円　（　　　　　　 37,568 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,264.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,689,600 円（　　　　　 74,262 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,099,884 円
②総費用	11,984,312 円
③純収益　①－②	33,115,572 円
④建物等に帰属する純収益	23,689,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,425,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,958,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,076,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-2

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　家島　健輔

TEL.

鑑定評価額

217,000,000 円

１㎡当たりの価格

680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市柏２丁目４１番２外｢柏２－８－２０｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	不整形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ6	店舗ビル、事務所ビル等が混在する商業地域	北16m市道、西側道	水道、ガス、下水	柏 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 22.8 ｍ、規模　　 319 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

柏駅東方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特急停車駅である柏駅に近い商業地域であるが、百貨店（柏そごう）閉店後は人通りも減少し、駅東口の中でも
相対的地位が低下している。地価はそごう跡地の利活用が決定するまでは当面横ばいと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 628,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線に位置する柏市及び隣接市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は広域的な展開を
図る物販、飲食業の中堅企業、地元の資産家等である。柏駅東口の中心商業地（ハウデイモール）と比較し、高度利用
化、規模等の点で劣り、一部には駐車場としての利用も見られる。そごう跡地の利活用が決定するまでは少ない取引状
況が継続すると予測されるが、中心価格帯は㎡あたり６５万円～７０万円と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、駅前に立地する収益不動産において収益性判断の指標として重視すべき価格である。一部に想定要素も含
まれるが、利回り等の数値については各種の検討を経て精度の高い数値を採用した。一方、比準価格は多数の取引事例
から適切な事例の選択を行い、各要因の比較によって求められた価格であり、現実の市場性を反映し、実証性が高い。
本件では比準価格を標準に収益価格も比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 5-4                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    680,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

柏市は、広域で人口・世帯数共に増加中。鉄
道網が弱く、利便性の良い地域が限定され、
地価は二極化。コロナ禍でも同様の傾向が続
いている。

駅に近い商業地域であるが、柏そごう閉店の
影響が大きく、現在も通行量等が戻っていな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

柏 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1020	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西3.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	２２１０５０７２０８ -18	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１０５０７２０８ -17	柏市		建付地	（　）	台形	北7m市道、東3m、角地		商業 (100,400)
d	２２１０５０８３８３ -3106	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 863,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	784,694	100 [ 116.4]	674,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	707,000
b	(　 ) 586,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	558,524	100 [ 82.7]	675,362		708,000
c	(　 ) 471,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	462,532	100 [ 69.1]	669,366		702,000
d	(　 ) 540,625	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,816	100 [ 83.9]	655,323		687,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

柏 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,177,068	11,995,572	33,181,496	23,689,600	9,491,896	（　0.9504） 9,021,098	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	200,468,844 円　　　　（　 628,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	237.20	Ｓ6	1,264.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	319 ㎡	13.5 m x 22.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階は事務所を想定した。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.63	67.0	119.65	6,014	719,575	10.0	7,195,750
							1.0	719,575
2～ 6	事務所	217.25	75.8	164.64	3,341	550,062	5.0	2,750,310
							1.0	550,062
～

～

～

計		1,264.88	74.5	942.85		3,469,885		20,947,300
								3,469,885

⑨年額支払賃料	3,469,885 円　×　12ヶ月　＝　 41,638,620 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 942.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,657,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,295,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,925,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,370,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,947,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 192,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,469,885 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,614,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,177,068 円　　　　（　 141,621 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-8	2,263 ( 2,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,496 円/㎡　月額支払賃料（　 3,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-106	2,868 ( 2,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,541
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,760,000 円	352,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,729,572 円	47,295,720　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,810,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,995,572 円　（　　　　　　 37,604 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,264.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,689,600 円（　　　　　 74,262 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,177,068 円
②総費用	11,995,572 円
③純収益　①－②	33,181,496 円
④建物等に帰属する純収益	23,689,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,491,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,021,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,468,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628,000 円／㎡）