鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 -79　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０９４３５ -1082	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南東19m県道、北西4m、二方路		１住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
b	２２１０５０８３８３ -3306	浦安市		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、南西10m、角地		準工 (70,200)
c	２２１０５０８７４２ -54	柏市		更地	（　）	不整形	南西8m区画街路、北東6m、二方路		１住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
d	２２１０５０３３８６ -2019	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	西27m県道、南東6m、二方路		準住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
e	２２１０５０９４３５ -1083	我孫子市		建付地	（　）	不整形	北19m国道、南4.5m、二方路		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,070	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	243,950	100 [ 69.2]	352,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 360,894	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	343,887	100 [ 92.6]	371,368		371,000
c	(　 ) 263,039	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	290,833	100 [ 79.7]	364,910		365,000
d	(　 ) 302,504	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	298,945	100 [ 71.3]	419,278		419,000
e	(　 ) 203,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	209,842	100 [ 70.0]	299,774		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

柏 -79　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模、立地条件を勘案すると、賃貸よりもファミリータイプの分譲用マンションが最有効使用であり、デベロッパーの投資採算性を反映させた開発法を適用するため収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションとしての一体利用が合理的と認められるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,134,834,540	3,169,236,069	13	590,000	8,799.40	352,000	9,414.40
⑧開発法による価格	965,598,471 円　　　　（　 324,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -79　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,980 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,980.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,112.80 ㎡	9,414.40 ㎡	8,939.80 ㎡	474.60 ㎡	8,799.40 ㎡	ＳＲＣ・11F ( 124 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 37.3 ％）	（ 315.9 ％）	（ 300.0 ％）	（ 15.9 ％）	（ 93.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防地区計画等景観重点地区	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	56.9 ｍ 52.4 ｍ		前面道路：区画街路特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

590,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 590,000 円／㎡　　×　　 8,799.40 ㎡　　＝　　　　 5,191,646,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,191,646,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 352,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 362,560 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 362,560 円／㎡　　×　　　 9,414.40 ㎡　　＝　　　　 3,413,284,864 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,191,646,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 519,164,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,932,449,464 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	25 ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	519,164,600 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 478,565,928 円
	販売総額(2期)	519,164,600 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 436,617,429 円
	販売総額(3期)	4,153,316,800 円	( 80 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 3,219,651,183 円
収入合計		－	－	－	－	4,134,834,540 円
支出	建築工事費(1期)	341,328,486 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 314,636,598 円
	建築工事費(2期)	341,328,486 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 287,057,257 円
	建築工事費(3期)	2,730,627,891 円	( 80 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 2,116,782,741 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	259,582,300 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 239,282,964 円
	販売管理費(2期)	155,749,380 円	( 30 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 130,985,229 円
	販売管理費(3期)	103,832,920 円	( 20 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 80,491,280 円
支出合計		－	－	－	－	3,169,236,069 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,134,834,540 円　　－　　　　　　 3,169,236,069 円　　＝　　　　　 965,598,471 円 324,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏 -79　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 -79

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　福士　正直

TEL.

鑑定評価額

969,000,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市若柴字原山２７７番７ (柏北部中央地区１６２街区３画地)				②地積　(㎡)	2,980 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等景観重点地区 (90,300)
	1:1	共同住宅ＲＣ14	高層の共同住宅が見られる区画整理中の住宅地域	南10m区画街路	水道、ガス、下水	柏の葉キャンパス 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 57.0 ｍ、奥行　約　　 53.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業が進行中で
あり、現在一部仮換地での使
用収益が開始されている。

街

路

１０ｍ区画街路

交通

施設

柏の葉キャンパス駅南
東方
480m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等
景観重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域のマンション開発が進み、住宅地としての熟成度が高まりつつある地域。駅接近性、都心へのアクセス
、環境良好な地域で、周辺地域の整備に伴い今後も底堅い需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 324,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線、ＴＸ沿線等の他本線の駅から近場に存するマンション適地であり範囲は広い。コロナ禍でマ
ンションの販売への影響が懸念されたが新規マンション販売は比較的堅調である。柏の葉キャンパス駅周辺のマンショ
ン供給は継続的に行われており、売れ行き好調であることからマンション適地に対する需要は高い。供給があればかな
りの高値となることが予測される。価格は１種（容積率１００％）あたり坪３５万円～４０万円が妥当な水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の仕入れ価格は個別の事業採算で決まるため、要因比較による比準価格になじまない面もある。また、
取引事例の把握は難しく、今回適切な事例が得られなかった。開発法による価格は投資採算性に着目した価格であり各
種設定が適切であれば最も説得力の高い価格である。本件では開発法による価格を重視し比準価格を関連付けるととも
に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。なお今回は開発法を適用するため収益還元法は非適用とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 -75 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 248,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.4]

[100.0]
100

325,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    317,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響により日本の経済
は大きな打撃を受けているが、現在、地域の
マンション市況に大きな影響は見られていな
い。

立地・環境ともに良好な区画整理地内の住宅
地域である。対象標準地の西側及び北側一体
にて、２９階建分譲マンションが新規供給さ
れた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 -33.0
その他　　　　　 +20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 -79　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０９４３５ -1082	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南東19m県道、北西4m、二方路		１住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
b	２２１０５０３３８６ -2019	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	西27m県道、南東6m、二方路		準住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
c	２２１０５０９６８１ -69	柏市		更地	（　）	ほぼ整形	北東（駅前広場）市道、北東22.5m、南東22m、三方路		近商地区計画等 (100,300)
d	２２１０５０７２０８ -1027	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m道路、北6m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,070	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	243,950	100 [ 69.2]	352,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 302,504	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	298,945	100 [ 71.3]	419,278		419,000
c	(　 ) 226,941	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,437	100 [ 77.5]	296,048		296,000
d	(　 ) 451,737	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	439,895	100 [ 87.7]	501,591		502,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -22.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

柏 -79　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理進行中の地域内の宅地であるが、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模、立地条件を勘案すると、賃貸よりもファミリータイプの分譲用マンションが最有効使用であり、デベロッパーの投資採算性を反映させた開発法を適用するため収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションとしての一体利用が合理的と認められるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,817,628,595	2,852,049,519	13	574,000	8,799.40	311,500	9,414.40
⑧開発法による価格	965,579,076 円　　　　（　 324,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -79　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,980 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,980.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,112.80 ㎡	9,414.40 ㎡	8,939.80 ㎡	474.60 ㎡	8,799.40 ㎡	ＳＲＣ・11F ( 124 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 37.3 ％）	（ 315.9 ％）	（ 300.0 ％）	（ 15.9 ％）	（ 93.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防地区計画等景観重点地区	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	56.9 ｍ 52.4 ｍ		前面道路：区画街路特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

574,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 574,000 円／㎡　　×　　 8,799.40 ㎡　　＝　　　　 5,050,855,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,050,855,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 311,500 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 323,960 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 323,960 円／㎡　　×　　　 9,414.40 ㎡　　＝　　　　 3,049,889,024 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,050,855,600 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 555,594,116 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,605,483,140 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	19 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	101,017,112 円	( 2 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 89,400,144 円
	販売総額(2期)	101,017,112 円	( 2 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 82,399,658 円
	販売総額(3期)	4,848,821,376 円	( 96 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 3,645,828,793 円
収入合計		－	－	－	－	3,817,628,595 円
支出	建築工事費(1期)	304,988,902 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 275,465,976 円
	建築工事費(2期)	304,988,902 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 251,341,354 円
	建築工事費(3期)	2,439,911,219 円	( 80 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,834,569,246 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	277,797,058 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 256,073,328 円
	販売管理費(2期)	222,237,646 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 188,813,104 円
	販売管理費(3期)	55,559,412 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 45,786,511 円
支出合計		－	－	－	－	2,852,049,519 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,817,628,595 円　　－　　　　　　 2,852,049,519 円　　＝　　　　　 965,579,076 円 324,000 円／㎡