別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 柏 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -78 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西原３丁目５７６番４２４ ｢西原３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅を 中心とする既成の住 宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 江戸川台駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離はあるものの既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状の地域特性を維持するものと 予測する。地価水準については比較的安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市北西部の住宅地域で、特に東武野田線「初石」駅から「江戸川台」駅にかけての各駅を最寄駅とする 地域が中心である。当該地域は、ＪＲ常磐線、つくばエクスプレス線と比較して相対的に都心への接近性、利便性等が 劣る地域であり、需要者の中心は周辺地域に居住する一次取得者層と考えられる。土地は対象標準地程度で１２００万 ～１３００万円程度、中小規模の新築戸建住宅は２０００万円台半ば～３００００万円台半ば程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲には賃貸住宅も見られるものの、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、画地規模や駅距離からも経済合理的な賃 貸経営が可能と考えられる建物の建築が想定できないため収益還元法は適用しない。自己居住を目的として居住の快適 性、利便性等を重視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.1] [104.0] 100 85,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一定の需要が見込める地域に広がりが見られ るとともに、利便性、住環境等に恵まれた地 域の需要は引き続き堅調に推移している。 最寄駅からやや距離はあるものの徒歩圏内で あり、住環境も概ね標準的な住宅地域である 。地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％