別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -77 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市中央２丁目７２９番８７ ｢中央２－１３－１１｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建並ぶ既存の住宅地 域 北東5.9m市道 水道、ガス、下水 柏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 柏駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。柏駅徒歩圏内の住 宅地域で利便性・住環境等から需要は強いが供給は限定され、地価は強含み傾向が持続していると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅及び柏市内主要駅より徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、市内または近隣の市に居住す る第一次取得者層で、マンションからの買換層もみられる。柏駅への接近性が良好で、旧来からの住宅地域ではあるが 、居住環境も比較的良好であるため、常に需要は強含み傾向となっている。市場の中心価格帯は、更地で８０万円／坪 前後、新築戸建で５千万円前後が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、類似地域より信 頼性ある取引事例を収集し得た。一方、最寄駅徒歩圏内ではあるが、対象標準地の画地規模では、事業収支の観点から 共同住宅を想定することは非現実的で、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    253,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [111.2] [102.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    228,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の制限や住宅ローン返済に関する配 慮等により全体的な供給量が減少、取引価格 は市内全域で見るとやや上昇に転じている。 地域要因に特段の変動はない。柏駅徒歩圏内 の住宅地への需要は底堅く、地価は上昇傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％