別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -73 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高柳字丸山下１７６２番１０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 連坦する住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 高柳 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高柳駅北西方 620m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で需給は均衡している。地域の価格形成に影響を及ぼす要因等は見受けられ ず、今後も現環境を維持し横ばいに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新京成電鉄及び東武野田線沿線の住宅地域一帯であると判断した。対象標準地周辺地域は、街路条件も 悪く住環境がやや劣る地域ではあるものの、「高柳」駅徒歩圏内に位置する等交通利便性が高い地域である事から、一 定の需要は有する。主たる需要者は地縁的選好性を有し自己使用目的で不動産を取得するファミリー層が中心である。 取引水準は１７０㎡程度の土地で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は自用の戸建住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心であると考えられる。当該需要 者は収益性よりも居住の快適性を重視し、市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格の試算を断念した。一 方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと思料する。以上から、 本件では比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -9                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [141.9] [104.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による影響から引 き続き厳しい状況にあるが、住宅投資は持ち 直しつつある。 駅徒歩圏内の住宅地域で、交通利便性も良好 な事から需給は均衡している。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 +47.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％