鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０３３８６ -2004	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専 (70,150)
b	２２１０５０３３８６ -2003	柏市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	２２１０５０６７６２ -1009	柏市		建付地	（　）	不整形	東16m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２２１０５０３３８６ -2015	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e	２２１０５０３３８６ -2002	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	57,625	100 [ 101.0]	57,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	58,200
b	(　 ) 57,321	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,435	100 [ 101.5]	62,498		63,700
c	(　 ) 64,277	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	72,959	100 [ 114.0]	63,999		65,300
d	(　 ) 63,950	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	63,254	100 [ 102.5]	61,711		62,900
e	(　 ) 75,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,158	100 [ 115.0]	64,485		65,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

柏 -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		バス圏にある、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域で、地積も小さいことから、投資対象となる賃貸住宅の想定が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
柏 -68　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 -68

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　小助川　靖法

TEL.

鑑定評価額

8,280,000 円

１㎡当たりの価格

62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市大津ケ丘１丁目３番２６				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	主として中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	柏 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.9 ｍ、奥行　約　　 14.9 ｍ、規模　　 132 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

柏駅南東方

4.3km

法令

規制

１低専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。柏駅からバス便利用の為交通接近性に劣
るが、近年国道１６号線沿いで大規模商業施設がオープンし比較的郊外路線店舗が多い地域となる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市を中心に隣接市を含む最寄駅徒歩圏外の住宅地域。特に柏駅からバス便利用の住宅地域との価格牽連
性が強い。需要者の中心は柏市及び近郊市へ車通勤するファミリー世帯等が考えられる。周辺及び国道１６号沿いに生
活利便施設は整備されてはいるが、交通接近性に難があるため需給は弱含みである。価格水準は土地で坪２０万円程度
、新築戸建住宅は総額２，０００万円を切る水準が中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅から徒歩圏外のため賃貸による収益性を志向できる地域特性でなく収益還元法の適用を断念し、同一需給圏内の
柏駅及び我孫子駅からバス便利用の住宅地域の取引事例から取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも
規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏まえ取引事例比較法
で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 91.1]

[102.0]
100

62,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響で厳
しい状況が続いたが緩和の兆しも見られる。
立地にも左右されるが市内の住宅地への需要
は安定している。

近年大規模商業施設が整備され、生活利便施
設は比較的多いが、柏駅からバス便利用とな
る為地価は弱含みで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０３３８６ -2004	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専 (70,150)
b	２２１０５０３３８６ -2001	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16.4m市道、南西8m、角地		１低専 (70,150)
c	２２１０５０９６７６ -11	柏市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２１０５０６７６２ -1003	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	57,625	100 [ 101.0]	57,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	58,200
b	(　 ) 63,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	60,341	100 [ 106.1]	56,872		58,000
c	(　 ) 66,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,763	100 [ 93.6]	69,191		70,600
d	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,982	100 [ 89.6]	62,480		63,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,700 円／㎡]

柏 -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		バス圏にある、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域で、地積も小さいことから、投資対象となる賃貸住宅の想定が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ