別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -67 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市新柏２丁目１４番５ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新柏 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　　 交通 施設 新柏駅東方 890m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により造成された住宅地で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏内に位 置することから一定の需要は認められ、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の私鉄線各駅周辺に広がる住宅地域。需要者の中心は、柏市及び隣接市の３０～４０歳 代の一次取得者等である。最寄駅徒歩圏内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であるため、一定の需要は認め られる。土地取引の中心的価格帯は坪あたり４５万円前後で、売れ筋は土地総額で上限２，０００万円程度となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする第１種低層住居専用地域内の地域で、投資対象となる貸家の想定が困難な地域である ため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的が中心となり、居住 の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 68.0] [101.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、高齢化は進行しつつも人口は増加傾 向にある。住宅地価格について、コロナ禍の 影響は今のところ少ない。 住環境の良好な住宅地域で、地域要因に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％