別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 柏 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -65 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大井字堂堀原１８９１番８ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1.5:1 住宅 ＲＣ3 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 柏 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.9 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市を中心に隣接市を含む最寄駅徒歩圏外の住宅地域。特に柏駅からバス便利用の住宅地域との価格牽連 性が強い。需要者の中心は近隣の賃貸マンションから住み替えるファミリー世帯や近郊の工業団地等に車通勤する世帯 等が考えられる。周辺及び国道１６号沿いに生活利便施設は整備されてはいるが、交通接近性に難があるため需給は弱 含みである。価格水準は土地で坪１７万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円を切る水準が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外のため賃貸市場の熟成度が低く収益性を志向できる地域特性でなく収益還元法の適用を断念し、同 一需給圏内の柏駅からバス便利用の住宅地域の取引事例から取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも 規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏まえ取引事例比較法 で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [112.7] [103.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響で厳 しい状況が続いたが緩和の兆しも見られる。 立地にも左右されるが市内の住宅地への需要 は安定している。 最寄り駅からはバス便利用の住宅地域であり 、地域全体の住宅需要はやや下落基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％