別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -60 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市岩井字坂台１８１番２外 ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 新興の分譲住宅地に 近い農家住宅地域 北5.5m市道 水道 我孫子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   205 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.8 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       456 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 我孫子駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が広がる中に農家住宅が散見される地域である。市街化を抑制する市街化調整区域にあって、最寄駅からは 徒歩圏外になる。従って今後も特段の需要増加は見込めず、現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の市街化調整区域において、農地の中に農家住宅等の建物が見られる地域である。主たる 需要者としては、農業従事者に加えて地縁的選好性を有する個人と判断される。周辺にコンビニエンスストア等の利便 施設が増加してきているものの、最寄駅からの距離、市街化調整区域の特性等から需要は限定的であり、地価は弱含み である。取引件数は少なく、一定の価格帯の把握は難しいものの、概して２～３万円／㎡の水準と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、公法上の規制からアパート等の建築が認められていない。周辺に おいても収益物件が見られないことから収益価格の試算は行わなかった。地域内の土地利用を見るに、農家住宅、一般 住宅等の自己使用目的が中心の地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、広域で人口・世帯数共に増加中。鉄 道網が弱く、利便性の良い地域が限定され、 地価は二極化。コロナ禍でも同様の傾向が続 いている。 市街化の抑制される市街化調整区域内にある ことから、特段、地域要因の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％