別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -59 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市中原１丁目１８７４番４４ ｢中原１－２－２４｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 増尾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 増尾駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。交通利便性に劣ることから やや人気薄のエリアであり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 柏市南部を中心とするＪＲ常磐線「南柏」駅、東武野田線の「増尾」駅まではバス便利用の住宅地域が同一需給圏とな る。駅からやや距離があることを勘案すると、需要者は柏市及びその周辺の若年の一次取得層で、地縁的選好性を有す る者が中心となる。交通利便性にやや劣ることから需要も相対的に限定され、地価は弱含みとなっている。土地は標準 地程度の規模で１，１００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円までが取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模画地には共同住宅等も見られるものの、標準地程度の規模であれば一般住宅が標準的な地域である。居住の快適 性が収益性よりも重視され価格形成がなされること、規模的にも賃貸共同住宅の想定が困難であることから、収益価格 は試算しなかった。従って市場の実態を反映した比準価格を試算し、代表標準地価格を規準とする価格との検討も踏ま え、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [113.1] [101.0] 100 80,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、広域で人口・世帯数共に増加中。鉄 道網が弱く、利便性の良い地域が限定され、 地価は二極化。コロナ禍でも同様の傾向が続 いている。 鉄道駅からやや距離のある郊外の住宅地域で あり、地域要因に大きな変化はない。地価は 若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％