別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -56 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市名戸ケ谷字東小橋７６４番１外 ②地積 　(㎡) 779   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、畑 も見られる住宅地域 西6.8m市道、南側道 水道 柏 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域で、積極的に戸建住宅や共同住宅を建設するような地域特性では なく、当面は現状の土地利用状況が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅及びその周辺駅利用の市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の属性は地縁的選好性が強 い比較的高齢者が中心で、個別取引によって選好性が様々である。比較的市街地に近い調整区域ではあるが、住宅需要 としては低く、今後においても取引数は少なく価格は弱含みであると推察する。価格水準としては土地単価で坪１２～ １３万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適 用を断念した。比準価格は、取引数の少ない市街化調整区域の中から規範性が認められる事例を収集できたため実証性 が担保された。本件では相対的規範性が高い複数の事例から、各事例を比準して妥当な価格を得られたため、当該比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 55.9] [102.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県内の個人消費は一部に弱さが残りつつ 緩やかに持ち直している。柏市は人口が微増 傾向で、持家の需要が高まっている。 駅接近性に劣る既存の農家集落地域で、地域 要因は特に変動が見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％