別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -51 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市十余二字梅林２１６番１９ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 豊四季 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    85 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　　 交通 施設 豊四季駅北方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅から距離があり、 やや利便性は劣るが、周辺新規道路の開通等による利便性の向上も見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の３０代～４０代の一次取得者である。 標準地は周辺に工場、事業所等が見られる準工業地域内の住宅地域に存し、環境がやや劣り最寄駅からの利便性もやや 劣るため、近隣地域及び周辺地域での取引は少ない。市場の中心価格帯は標準的な土地で１，３００万円程度となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲には賃貸共同住宅も見られるが、標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、敷地面積、駅距離等を勘案する と賃貸共同住宅の想定が非現実的であり、収益用不動産としての土地需要が認められないため収益価格は試算しない。 土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成 されることから、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 90.8] [103.0] 100 82,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏等の 利便性の優る住宅地域の需要は堅調であるが 、競争力の劣る住宅地域は軟調傾向にある。 既存の住宅地域として熟成している。地域要 因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％