別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 柏 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -50 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市柏字羽黒谷１２９９番１３ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ低地の住宅地 域 南東5m市道 水道、ガス、下水 柏 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柏駅東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離がある既成の住宅地域で、アップダウンが多いことから住環境はやや劣る。今後についても 概ね現状の地域特性のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「柏」駅及び「北柏」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心はＪＲ常磐線沿線に 居住する都内通勤の会社員、周辺賃貸住宅居住者等である。やや駅からの距離があることから、バス利用者も多い地域 であり、利便性が重視される近年の傾向を反映して需要はやや弱含みである。土地は１４０㎡程度で１，２００万円前 後、新築戸建は２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域に所在し、画地規模、駅距離、行政的条件等を考慮すると投資採算に見合う収益物件の想定 は現実的でないため収益還元法は適用しない。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成さ れていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -49                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [137.3] [104.0] 100 84,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一定の需要が見込める地域に広がりが見られ るとともに、利便性、住環境等に恵まれた地 域の需要は引き続き堅調に推移している。 最寄駅からやや距離がある既成の住宅地域で 、やや起伏の見られる地域である。地域要因 に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％