別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -46 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市塚崎字谷津８９０番７ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 空地も見られる住宅 地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 柏 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 5.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする地域として熟成している。区画整理済みの地域と比すと割安感があり、一定の需要は認めら れるが、やはりバス便地域であるため、地価は若干の下落傾向が持続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、バス便の住宅地域である。需要者の中心は市内または近隣市内に居住する若年層の第一次取得者層で、 地縁的選好性を有する者が主体である。周辺に生活利便施設が整備されており、ミニ開発による建売分譲等も多く見ら れるが、やはりバス便であるため需要はやや弱含み傾向が持続している。中古住宅取引または建売分譲が多く、市場の 中心価格帯は、新築戸建で２千万円前後が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、類似地域より信 頼性ある取引事例を収集し得た。一方、バス便圏であり、画地規模及び事業収支の観点からも共同住宅を想定すること は非現実的で、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [133.9] [104.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の制限や住宅ローン返済に関する配 慮等により全体的な供給量が減少、取引価格 は市内全域で見るとやや上昇に転じている。 地域要因に特段の変動はない。バス便地域で 、地価はいまだ若干の下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％