別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -44 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊四季１０１０番５ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊四季 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 豊四季駅西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の区画整事業により整備された住宅地である。地域が狭いため供給は少ないが、豊四季駅至近の利便性が良 い住宅地であるため需要は底堅く、価格は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線豊四季駅周辺に広がる地域であり、需要者は柏市及び周辺市に居住する一次取得者が中心であ る。地域は豊四季駅南口土地区画整理事業により整備された良好な住宅地であり、その利便性と環境から人気が高い。 最寄駅の豊四季駅はＪＲ柏駅とＴＸ流山おおたかの森駅の中間にあるが、両駅の徒歩圏住宅地の価格に比して地価が安 いことから安定した需要があり、駅徒歩圏の地価はやや上昇傾向にある。地価水準は坪当たり５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において代替性のある取引事例を収集し得た。駅への接近性に優るため共同住宅等も見られる が、対象不動産は敷地面積が狭く、収支採算が成立する建物を想定することは現実的でないため、収益還元法は適用し ない。取引は自用目的のものが中心で、快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、更に代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 72.2] [104.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏等の 利便性の優る住宅地域の需要は堅調であるが 、競争力の劣る住宅地域は軟調傾向にある。 最寄駅への近接性に優る区画整理済みの住宅 地域である。地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -16.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％