別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 柏 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -42 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市南増尾６丁目７３６番５１ ｢南増尾６－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 102   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m私道 水道、ガス、下水 五香 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    10 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．７ｍ私道 交通 施設 五香駅北方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測。交通接近条件の劣る地域で 、新規需要は弱く地価は弱含みにて推移しており、今後も同様の傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅から徒歩圏外の住宅地域となる。同一需給圏の住宅地域では昨年から新築戸建住 宅への需要が高まり、販売が好調な状況が続いている。対象標準地の存する南増尾６丁目は南柏駅からのバス便が多い 地域となるが、街並みが古く行止まりが多い地域で需要は地縁者に限られる。土地単価として１０万円／坪後半～２０ 万円／坪前半の水準。新築戸建ての総額として　２，０００万円前後の水準。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外のため賃貸市場の熟成度が低く収益性を志向できる地域特性でなく収益還元法の適用を断念し、同 一需給圏内の柏市内の徒歩圏内外の住宅地域の取引事例から取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも 規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏まえ取引事例比較法 で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [154.6] [105.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響で厳 しい状況が続いたが緩和の兆しも見られる。 立地にも左右されるが市内の住宅地への需要 は安定している。 最寄駅徒歩圏外の住宅地で、街並みがやや古 く、近隣周辺に生活利便施設も少ないことか ら、需要はやや弱含みとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％