別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -40 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊四季字新宿９４５番１１２７ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新興の住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 柏 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 柏駅南西方 3.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外のバス便利用圏で、比較的新しく開発された戸建住宅地域である。当面現状維持で推移すると見込ま れるが、接近条件や利便性が劣るため需要は弱く、地価動向は今後とも弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には柏市内およびその周辺市の住宅地域全域だがその中でも柏市中部の駅から距離のあるバス便利 用圏の住宅地域が規範性が高いと思料される。周辺には工場や配送センターのほか未利用地も見られる地域で周辺環境 や交通接近条件が劣ることから、地域に地縁のある一次取得者が中心とみられる。土地取引は標準地程度の規模で８０ ０万円程度、新築戸建分譲では総額２０００万円台から３０００万円台の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する豊四季字新宿地域では低層の戸建住宅が標準的使用でありこれらの住宅は自己居住用に供される ことが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され る。また地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行 動を的確に反映できる比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [156.7] [101.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は依然不透明で、今後、新型コロナ ウイルス感染症の経済・地価に与える影響を 特に注視する必要がある。 周辺には工場等も存する、駅徒歩圏外の住宅 地域で特段の変動要因は認められない。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％