別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -31 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市増尾台２丁目１８８１番１０９ ｢増尾台２－２３－９｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い傾斜 地の区画整然とした 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 増尾 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道　　 交通 施設 増尾駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 環境良好な旧来からの住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。既成の住宅地 であるが一定の需要は見込まれ、地価は横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の私鉄線各駅の徒歩圏内に形成された既成住宅地域。需要者の中心は、柏市及び隣接市 の３０～４０歳代の一次取得者等である。築古住宅が多い街並みであるが、居住環境は良好で一定の需要は見込まれる 。土地取引の中心的価格帯は４５～５０坪程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で、対象標準地の画地規模からも経済合理的な収益物件の想 定が現実的ではないため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的 が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　柏 -30                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、高齢化は進行しつつも人口は増加傾 向にある。住宅地価格について、コロナ禍の 影響は今のところ少ない。 最寄駅徒歩限界圏に位置し利便性は良好であ る。地域要因に大きな変動等は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％