別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 柏 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -27 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市中新宿１丁目３２０番５５ ｢中新宿１－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東4m私道 水道、ガス、下水 北小金 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.8 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       191 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 北小金駅東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現在の地域特性を維持するものと予測する。駅 接近性が劣ることから、地価水準についてはやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市、流山市に近い柏市西部の住宅地域で、特に最寄駅からの接近性が劣る地域が中心である。需要者 としては、周辺の賃貸住宅等に居住する一次取得者層や地縁者が中心である。利便性が重視される近年の傾向を反映し て弱含み傾向は継続している。土地は１７０㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建は２，０００万円～３，０００万 円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 指定容積率は２００％であるものの、戸建住宅を中心とする地域に位置し、駅距離等を考慮すれば、投資採算に見合う 収益物件の想定は現実的でないため収益還元法の適用は断念した。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重 視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -18                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [174.5] [104.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一定の需要が見込める地域に広がりが見られ るとともに、利便性、住環境等に恵まれた地 域の需要は引き続き堅調に推移している。 最寄駅からやや距離がある既成の住宅地域で ある。地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％