別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊上町２番２７ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 柏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柏駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離を有する閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持していくものと見込まれる。戸 建住宅を主体とする居住環境良好な住宅地であることから、今後も地価は安定基調にて推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に柏市内に係る常磐緩行線沿線等の住宅地域である。需要者は柏市及び周辺市在住の賃貸物件からの 住み替えを希望する第一次取得者層が中心である。当地域は戸建住宅中心の住環境良好な住宅地であるが、最寄柏駅へ の接近性にやや劣る点がある。市場での中心的価格帯としては、標準地規模程度の更地で概ね１７百万円～１９百万円 内外、新築戸建住宅としては総額３５百万円程と推定されるが、新築戸建分譲の供給自体が少ない地域と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と同じ豊上町及び周辺類似地域にて発生した令和３年取引に基づく事例から比較検討した結果 であり、信頼性が高い。一方、対象標準地は駅からやや距離を有する戸建住宅地に存し、画地規模の面からも投資採算 に見合う収益物件の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念した。以上から近時の取引実態を反映し、十分 な説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、本件の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.2] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の拡大以降、在宅 勤務の広がりや低金利とも相俟って、最寄駅 徒歩圏内の一般住宅地は値上がり基調にある 。 ターミナル駅である柏駅からやや距離のある 居住環境良好な熟成した戸建住宅地であり、 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％