別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -17 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市手賀の杜１丁目１７番１１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 大規模に区画整理さ れた新興の分譲住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大手不動産会社により開発さ れた大規模住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 我孫子駅南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新興の大型分譲住宅地域であり、ほぼ張り付きが完了しているが、まだ一部空き地も見られ建築が進行中である 。住環境に優れ、比較的近くに大型ショッピングモールもあることから、地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び我孫子市を中心に最寄駅からバス便の住宅地域一帯である。需要者の中心は一次取得者層であ るが新興の住宅地域であることから圏外からの転入も多い。市街地から離れた大規模分譲住宅団地であり、現在も開発 業者による土地の新規販売が継続している。売出し価格が高いため、高い事例が多く見られる。再売りになると価格は 低下する傾向にある。現在の取引相場は新規の土地分譲で坪当たり２５万円前後、中古住宅は２千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区内にはわずかながら、賃貸住宅も見られるが地主の土地活用として建てられているものであり、新規に土地を購入 しての賃貸事業は投資採算性の観点から現実性がないため、収益価格の試算は見送った。本地域においての需要は自用 の戸建住宅としての利用であり、価格は快適性、利便性といった要因を基に形成されている。ここでは規範性の高い取 引事例を比準して試算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 93.6] [103.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不安定な経済情勢下にある が、不動産価格への大きな影響は見られない 。利便性、環境の良い住宅地の需要は底堅い 。 比較的新しい住宅団地であり、街造りはほぼ 完了しているが、現在も一部で継続的に土地 の分譲が行われているため熟成が更に進むも のと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％