別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市緑台１２番３ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整理済の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 柏 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｓ６０～Ｈ３年にかけて行わ れた沼南町大井東部土地区画 整理事業で整備された地区 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 4.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 大津ケ丘の北東側に隣接する土地区画整理事業で整備された住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると思わ れる。最寄りの柏駅からはバス圏であり生活利便施設にも恵まれていないことから、地価は弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線柏駅を中心に広がるバス利用圏の住宅地域である。主たる需要者は柏市内及び周辺市の第１次 取得者が中心となっている。低価格でそれなりの環境を維持した住宅地域であるため、一定の需要は見込めるものの、 駅から遠く、バス便圏であることから需要は限定されている。取引相場は１５０㎡程度の土地で８００万円前後、新築 戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度である。昨年あたりから、中古の売り物が見られなくなった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺に賃貸住宅も見られるが、地主の土地活用として建てられているものであり、新規に土地を購入しての賃貸 市場への参加は投資採算性の観点から現実性がないため、収益価格の試算は見送った。本地域においての需要は自用の 戸建住宅としての利用であり、価格は快適性、利便性といった要因を基に形成されている。ここでは規範性の高い取引 事例を比準して試算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [102.0] [104.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いまだ収束しない新型コロナウイルスによる 社会・経済への影響は大きいものがあるが、 現時点で、地域の不動産市況に大きな影響は 見られていない。 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％