別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高田字西中上２２４番９６ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 柏 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道　　 交通 施設 柏駅北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。駅接近性や街路条件が劣るが需要は底堅く、地価水準は横這い 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市を中心とした鉄道駅徒歩圏外に位置する住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁を有する者のほ か、予算水準が合致するため当該地域を選択するエンドユーザー等も見られる。最寄駅から距離があり街路条件がやや 劣る住宅地域である。市場の中心価格帯は、１８０㎡程度の土地で１，３００万円～１，４００万円程度、新築戸建は ２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は最寄駅徒歩圏外の戸建住宅を中心とした地域に所在し、地域要因を勘案すると共同住宅等の収益物件の想定は 現実的ではないため収益価格は試算しない。周囲には賃貸共同住宅が散見されるが、土地取引は戸建住宅用地としての 使用を前提とした自己使用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を 採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　柏 -32                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏等の 利便性の優る住宅地域の需要は堅調であるが 、競争力の劣る住宅地域は軟調傾向にある。 最寄駅から距離のある地域に存する既存住宅 地域である。地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％