別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -9 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高南台２丁目１０番１４ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 高柳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    35 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 高柳駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離のある住宅地域である。地域の価格形成に影響を及ぼす要因等は見受けられず、今後も現環境を 維持し横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新京成電鉄及び東武野田線沿線の住宅地域一帯であると判断した。対象不動産周辺地域は、区画整然と した閑静な住宅地で、最寄駅からやや距離があり交通利便性が劣るものの「高柳」駅を最寄とする住宅地は一定の需要 を有する事から需給は均衡しつつある。主たる需要者は地縁的選好性を有し自己使用目的で不動産を取得するファミリ ー層が中心であるものと思料する。取引水準は１５０㎡程度の土地で１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は駅からやや距離のある自用の戸建住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心であると 考えられる。当該需要者は収益性よりも、居住の快適性を重視し市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格 の試算を断念した。一方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと 思料する。以上から、本件では比準価格を採用し上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による影響から引 き続き厳しい状況にあるが、住宅投資は持ち 直しつつある。 駅徒歩限界域ではあるが、住宅地は一定の需 要を有し需給は均衡、地価は横ばい傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％