別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大室字張間内１８７４番２０１ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       179 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅北 東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 緑地協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模な分譲住宅地域。今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅 への接近性に劣り、周辺に生活利便施設が少ないこと等から、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市北部のＪＲ常磐線及びつくばエクスプレス線沿線に形成された住宅地域一帯と判断される。需要者 は柏市の他に周辺市に居住する３０代～４０代の第一次取得者が中心である。区画整然とした大規模な分譲住宅地であ るが、駅及び生活利便施設への接近性に劣り、需要の弱い傾向が続いている。土地取引は標準地程度の規模で総額１２ ００万円前後で、新築戸建分譲は少なく中古物件では総額で１５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模分譲住宅地に所在し、建築協定により専用住宅 地区と定められていることから、賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用 地の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的な地域であり、類似住宅地域に所在するの 複数の取引事例より試算した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [170.1] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市住宅地の価格水準及び変動は利便性や住 環境等の優劣により一様ではないが、全般的 な住宅地の供給不足により、地価の上昇地域 が増加している。 熟成した大規模な分譲住宅地域で、地域要因 に特段の変化は見られない。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％