別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市旭町６丁目９２１番５０ ｢旭町６－１－４７｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南東5m私道 水道、ガス、下水 柏 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 柏駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ターミナル駅である最寄柏駅へ徒歩１４分程度の閑静な住宅地のため需要は安定的である。戸建住宅地として熟 成していることから、今後とも現在の住環境を維持しつつ、地価は上昇傾向にて推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に柏市内の常磐緩行線沿線の一般住宅地域である。需要者の中心は柏市内は元より周辺市に居住する賃 貸物件からの住み替えを望む第一次取得者層や一部買い替え層も含まれる。最寄柏駅から徒歩圏内の熟成した住宅地ゆ え売物件は比較的少ない中、既存の古家付住宅を更地化したものや中古建物付きの物件等も見られる。中心的な価格帯 としては、標準地規模程度の更地で２千万円内外、新築の戸建住宅では総額３８百万～４千万円前後と判定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は柏駅より徒歩圏内でありアパート等も見られるが、対象標準地は規模がやや小さく、投下資本に対する十分 な収益を得られる建物の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。一方比準価格は、旭町６丁目を軸に代替、競 争関係にある取引事例から査定したものであり、各補修正率も適切と判定され、市場を反映した価格が求められた。よ って、実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記価格をもって本件の鑑定評価と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 76.1] [104.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による巣ごもり需要の拡大に加え、 昨今の低金利も追い風となり、ターミナル駅 から徒歩圏内の環境良好な住宅地は値上がり 基調にある。 柏駅から徒歩圏内の戸建住宅中心の住宅地と して熟成しており、地域要因に特段の変動要 因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％