別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 柏 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.

鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市千代田２丁目１５３４番２９９ ｢千代田２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ利便性のよい 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 柏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.1 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ柏駅徒歩圏の既成住宅地域であり、当面、現状を維持していくものと予想される。知名度が高く、根強い需 要が認められるため、価格水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅から徒歩１０分乃至２０分圏の住宅地域である。主たる需要者は市内既住の一次取得者層や買替層 で、市外からの転入者も見られる。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。近隣地域は生活環境や利便性に 優るため、その競争力は同一需給圏内においてやや優位である。価格水準は標準地程度の規模の更地で３５００万円前 後、建売分譲については同等規模の敷地で５５００万円程度の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する 傾向にある。比較的駅に近く投資需要も認められるが、標準地程度の敷地規模では投資効率に劣ると判断されるため収 益価格は試算していない。一方、多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格と判断 されるため、比準価格のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    253,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　柏 -31                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    257,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向である。柏駅に近い住 宅地域は希少性が強く需給逼迫しており、条 件に劣る地域でも供給不足から需給に締まり が見られる。 同一需給圏における近隣地域の相対的な位置 付けは向上している。近隣地域について、価 格形成要因の変動は特段見られない。 対象標準地は近隣地域において標準的な画地 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +1.6 ％