別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 習志野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.

鑑定評価額 2,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市東習志野７丁目７５０番１ ｢東習志野７－５－２｣ ②地積 　(㎡) 36,876   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大中規模の金属、機 械等の工場が多い工 業地域 南24m市道 水道、ガス 八千代台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   350 ｍ、南   500 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 175.0 ｍ、規模　　    35,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ市道 交通 施設 八千代台駅南西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模の工場等が建ち並ぶ工業地域で、地域内には特段の変動要因も無く、当分の間は現状を維持するものと 予測する。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測するが、今後の新型コロナの影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及びその隣接市を中心に千葉県北西部に位置する工業地域一円である。需要者は、大中規模の 工場、倉庫、流通業務等を経営する法人事業者等である。近年の物流施設用地の需要増加に伴い地価は強含みで推移し ているが、交通利便性がやや劣る内陸型の工業地域においては極端な価格上昇傾向はみられない。工業地の取引件数が 少なく、利用形態、規模等により価格水準には幅があり、需要の中心となる取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には自用の大規模及び中規模の工場が多く、自用目的での取引が大部分を占めている。投資採算性に見合う賃 貸市場は未成熟であり収益還元法の試算は行わなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し 適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.9] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の人口は、増加傾向で推移し、高齢 化率は県平均より低い。新型コロナによる景 気への影響を注視する必要がある。 内陸部の大規模工業地であり、地域要因に格 別の変動要因は見られないが、臨海部及び周 辺地域環境の変化に留意を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％