別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 習志野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -20 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市東習志野５丁目２０１番１１ ｢東習志野５－２８－２｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 実籾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 実籾駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便地区の既存の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測。駅徒歩圏内の住宅地域等と比べ値頃 感から相応の需要があるが、コロナ禍により地価水準の予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内や隣接市の京成本線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とする。需要者の中心は市内又は隣接 市の３０代～４０代前半の都内や市内等に通勤する給与所得者又は自営業者の一次取得者であるが、圏外からの転入者 は少ない。バス便地区の住宅地域であるが、駅周辺の住宅地域等と比べ値頃感があるため、相応の需要があり地価は横 ばい傾向。中心となる価格帯は新築戸建住宅で３５百万円程度、土地は１９５㎡程度で１９百万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス便地区の規模１９７㎡の住宅地であり、賃貸需要が弱いため収益価格の試算は行わなかった。住宅地域であり、快 適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -19             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [111.4] [102.0] 100 99,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により経済は停滞傾向が継続してい るが、働き方の多様化等により不動産市場に は底堅い需要が見られ、市況は比較的堅調に 推移している。 バス便地区であるが、駅周辺の住宅地の価格 と比べ値頃感があり、当地域の需要は底堅く 、地価は横ばい傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％