別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 習志野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -19 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　小野坂　圭裕   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市谷津３丁目１８９１番２９３ ｢谷津３－２３－１３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 谷津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       174 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 谷津駅南西方 700m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で、今後とも同様の住環境が維持していくものと予 測する。地価は当地域における震災の影響が薄れ、回復～やや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成本線沿いの船橋市の東部、習志野市等の圏域に存する中小規模の住宅地域。需要者は 都心等へ就業、通勤する都内及び県内在住のサラリーマン世帯が中心である。京成本線の最寄駅から徒歩圏にあり、利 便性に優れ閑静な住環境は良好であるため、需要は底堅く住宅地として地価は回復傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、標準的な画地規模の土地で３，０００万円前後、中古戸建住宅は建物の建築年数により差が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する近隣地域は、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。利便性等から共同 住宅も混在し、賃貸需要も認められるが、投資採算性に見合う賃貸市場は成立していないと判断し、収益価格は試算し なかった。よって、近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるため、実証的で規範性の高い比準価格を採用す ることを妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　習志野 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 87.3] [102.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向 にある。不動産の取引件数は、令和３年前期 は対前年比プラスで、新型コロナの影響に注 視を要する。 利便性の高い良好な住宅地域で、都心への通 勤圏として安定した需要が認められ、地価は やや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％