別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 習志野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -18 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市袖ケ浦４丁目１０番８ ｢袖ケ浦４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 京成津田沼 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 京成津田沼駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。今後も現在の環境を維持すると予測し た。居住環境は確保されており、地価水準は、底堅く推移するものと考察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ総武線、ＪＲ京葉線、京成本線、京成千葉線等の各駅を駅勢圏とし、習志野市、千葉市等の住 宅地域と判定した。需要者層の中心は、同一需給圏内の３０代から４０代の都内通勤者等と考えられる。最寄駅の京成 津田沼から若干距離はあるが、区画整然とした住宅地域で居住環境は熟成し、需要は安定している。需要について中心 価格帯は、土地が約２５０㎡で３，５００万円程度、新築戸建物件は４，５００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、京成津田沼駅からは若干遠隔とも考えられるが、居住環境は整備され、自己居住目的を基本とする。取引 では居住の快適性が重視され、また、本標準地の画地規模では経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であり、収 益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な 比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスをも検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    254,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [180.9] [103.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市は、高齢化が進行しているものの、 人口は微増傾向であり、地価は底堅さを維持 している。 特段の変動要因はなく、当面は現状を維持す ると予測される。若干駅遠隔地ではあるが、 居住環境は確保されており、地価は底堅い。 個別的要因についての特段の変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％