別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 習志野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -11 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市谷津２丁目７９番７ ｢谷津２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅、アパー トに畑地も見られる 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 谷津 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 谷津駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域であり、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと 予測する。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測するが、今後の新型コロナの影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京成本線、ＪＲ総武線、ＪＲ京葉線沿線で、習志野市を中心にその隣接市における住宅地域である。主た る需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者層が大半であるが、一部に圏外からの転入者も見られる。最寄り駅ま で徒歩圏内の熟成した住宅地域であり需要は底堅く推移している。需要の中心となる取引価格帯は、土地では２０００ 万円前後、新築戸建住宅では３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には戸建住宅を中心にアパート等が混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、土地価格に見合っ た合理的な賃貸市場が形成されていないと判断できるので収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、 信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し 規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　習志野 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 95.8] [104.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の人口は、増加傾向で推移し、高齢 化率は県平均より低い。新型コロナによる景 気への影響を注視する必要がある。 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、地域要因 に格別の変動要因は見られず、需給は安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％