鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６４９０ -29	旭市		更地	（　）	ほぼ台形	西6.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２２１０７６４９０ -45	旭市		更地	（　）	不整形	北6.1m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	２２１０７６４９０ -701	旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	２２１０７６４９０ -25	旭市		底地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、南3.6m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,442	100 [ 79.5]	59,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	62,700
b	(　 ) 36,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	44,653	100 [ 70.6]	63,248		66,400
c	(　 ) 39,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,224	100 [ 65.1]	60,252		63,300
d	(　 38,821) 38,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,690	100 [ 62.4]	60,401		63,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

旭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,908,526	633,440	2,275,086	1,951,200	323,886	（　0.9475） 306,882	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,262,898 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	84.80	Ｓ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	8.8 m x 12.5 m	前面道路：国道　 15.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２階はフロアー貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.00	100.0	76.00	1,900	144,400	3.0	433,200
							1.0	144,400
2～ 2	事務所	76.00	100.0	76.00	1,475	112,100	2.0	224,200
							1.0	112,100
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		256,500		657,400
								256,500

⑨年額支払賃料	256,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,078,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,078,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,822,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	657,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,908,526 円　　　　（　 18,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	旭賃　　　　-103	1,585 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,959 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	旭賃　　　　-101	1,713 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	27,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	92,340 円	3,078,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,800 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 633,440 円　（　　　　　　 4,009 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,951,200 円（　　　　　 12,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,908,526 円
②総費用	633,440 円
③純収益　①－②	2,275,086 円
④建物等に帰属する純収益	1,951,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	306,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,262,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
旭 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭 5-2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　後藤　元

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭市ニ字井戸尻５７８番４外				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ2	低層の店舗、事業所等が混在する路線商業地域	南15.6m国道、西側道	水道、下水	旭 710m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 0 ｍ、南 65 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.8 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 158 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．６ｍ国道

交通

施設

旭駅北方

710m

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面の間は現状の路線商業地域として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武本線沿線の旭市・匝瑳市・銚子市における商業地域である。需要者は、店舗事務所等として自
己使用目的の地元個人事業者や、各種店舗展開をしている沿道サービス業者が中心である。物販・飲食等のテナントの
入れ替えが散見され、店舗用地としての潜在的な需要は見受けられるものの、土地の取引は少ない。商業地の取引が少
なく敷地規模も様々であるため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地は坪２０万円程度が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格であ
る。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内で
は自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,600 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.0]

[105.0]
100

63,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、高齢化率は上昇が続いている。
商業の中心が路線商業地域へ移行しており、
小売店舗主体の既存商業地域は衰退傾向にあ
る。

路線商業地域としての繁華性はやや劣るが、
需要は安定しており、地価は横ばいで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６４９０ -45	旭市		更地	（　）	不整形	北6.1m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２２１０７６４９０ -302	旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西5m、角地		（都）準工 (70,200)
c	２２１０７６４９０ -401	旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.6m県道、南東6.1m、角地		（都） (70,200)
d	２２１０７６９９３ -310	銚子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、北4m、二方路		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	44,653	100 [ 73.0]	61,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 46,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,654	100 [ 74.1]	60,262		63,300
c	(　 ) 39,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,422	100 [ 60.4]	61,957		65,100
d	(　 ) 69,470	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	67,888	100 [ 112.5]	60,345		63,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

旭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,055,872	663,719	2,392,153	2,066,400	325,753	（　0.9475） 308,651	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,299,000 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	84.80	Ｓ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	8.8 m x 12.5 m	前面道路：国道　 15.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗利用、２階事務所利用、各階フロアー貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.00	100.0	76.00	1,970	149,720	3.0	449,160
							1.0	149,720
2～ 2	事務所	76.00	100.0	76.00	1,576	119,776	2.0	239,552
							1.0	119,776
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		269,496		688,712
								269,496

⑨年額支払賃料	269,496 円　×　12ヶ月　＝　 3,233,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,233,952 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,965,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,712 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,496 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 84,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,055,872 円　　　　（　 19,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	旭賃　　　　-101	1,713 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,136	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,031 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	旭賃　　　　-103	1,585 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	1,942
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	97,019 円	3,233,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,719 円　（　　　　　　 4,201 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,066,400 円（　　　　　 13,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,055,872 円
②総費用	663,719 円
③純収益　①－②	2,392,153 円
④建物等に帰属する純収益	2,066,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	308,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,299,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）