別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 東金 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東金 -5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東金市油井字深山１８８番４２ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東金 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 東金駅北西方 5.1km 法令 規制 （都）  (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 東金市中心部から北西方面の丘陵地に開発された大規模住宅団地内の戸建住宅地域である。特段の変化もなく、 地価は安定的に推移している。当面は現状を維持するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東金線、ＪＲ外房線の各駅を勢圏とする住宅地域を圏域とする。需要者の中心は地元や千葉市・都心 方面に勤務するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。ＪＲ駅の徒歩圏外にある高台の住宅地域であるが区画 整然とした閑静な地域であるため需要は安定的で地価も横這いで推移している。新型コロナ感染症が地価に与える影響 は少ない。土地は１８０㎡程度で２６０万円前後、新築戸建で１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。収益還元法は、区画整然とした自己居住の戸建住宅地域で、地区計 画が設定されて建物の用途規制等があり収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定 の基礎としており実証的で規範性が高いと判断した。よって、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、不動産 市場の動向に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東金 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [228.5] [101.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山武郡市の中核都市。地価は中心部の住宅地 では上昇地点も見られるが全般的には概ね横 ばい。但し利便性・住環境の劣る地域は下落 傾向。 東金市郊外の丘陵地に開発された区画整然と した閑静な大規模住宅団地内の住宅地域であ る。地域要因の変動はなく地価は横ばいで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　+104.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％