別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東金 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東金 -3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東金市堀上字沖ノ堀合１６４番２１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 小規模一般住宅の他 共同住宅も混在する 住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 東金 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 東金駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の居住環境が良好な住宅地域として現状を維持するものと見込まれる。地価は概ね安定しており、今後 も横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東金市内のＪＲ東金線及び外房線沿線の住宅地域。需要者は東金市内の一次取得者が中心であるが他県か らの転入も見られる。駅や商業施設等に近く生活利便性、住環境は良好で需要は概ね安定的である。新型コロナウィル ス感染症による地価への影響は現在のところ少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同等規模で４００万 円～４５０万円程度、新築の戸建物件は１８００万円～２０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅等も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性は見込めず、ま た画地規模が小さく共同住宅の想定が困難でもあるため収益還元法は適用しなかった。居住の快適性、利便性を重視し て価格決定が行われる傾向にあり、取引も自用目的が中心となるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表 標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東金 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [119.4] [101.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価や宅地需要への影響は 少なく限定的なものにとどまっている。利便 性等の地域差による二極化は依然進行中であ る。 市街地中心部に近く、周辺には商業施設も多 く小規模開発・分譲もよく行われているが、 地価水準は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％