鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐倉 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６７５７６ -415	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14.1m市道、北8m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	２２１０６８６１１ -410	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
c	２２１０６５３１９ -431	佐倉市		貸家建付地	（　）	長方形	北16m市道、東8m、角地		商業 (100,400)
d	２２１０６７１４８ -2	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
e	２２１０６７１４８ -5	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南西28m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,512	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	153,462	100 [ 126.7]	121,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 116,822	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,107	100 [ 98.5]	119,906		120,000
c	(　 ) 90,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	89,197	100 [ 83.2]	107,208		107,000
d	(　 ) 101,671	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,671	100 [ 91.2]	111,481		111,000
e	(　 ) 93,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,939	100 [ 83.9]	111,965		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

佐倉 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な再調達原価の把握が困難であると判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,852,560	2,816,828	12,035,732	9,898,200	2,137,532	（　0.9475） 2,025,312	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,332,898 円　　　　（　 67,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	214.21	Ｓ3	616.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区1種	70 ％	200 ％	200 ％	616 ㎡	17.5 m x 35.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２Ｆ以上は共同住宅の建物を想定した。

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

階段共用部の考慮のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.21	99.4	204.95	2,847	583,493	3.0	1,750,479
							1.0	583,493
2～ 3	居宅	204.95	98.2	201.17	1,708	343,598	1.0	343,598
							0.0	0
～

～

～

計		616.11	98.6	607.29		1,270,689		2,437,675
								583,493

⑨年額支払賃料	1,270,689 円　×　12ヶ月　＝　 15,248,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,248,268 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 576,000 円　　×　　％　＝　　 1,265,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,558,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,437,675 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 583,493 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 271,545 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,852,560 円　　　　（　 24,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６５３１９　　　　-9008	2,016 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,974 円/㎡　月額支払賃料（　 2,847 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６５３１９　　　　-9009	3,319 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	474,728 円	15,824,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,816,828 円　（　　　　　　 4,573 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 616.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,898,200 円（　　　　　 16,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,852,560 円
②総費用	2,816,828 円
③純収益　①－②	12,035,732 円
④建物等に帰属する純収益	9,898,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,137,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,025,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,332,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐倉 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 5-5

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　桑田　康彦

TEL.

鑑定評価額

67,800,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市井野字柳沢１５０８番１外				②地積　(㎡)	616 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区1種 (70,200)
	台形 1:2	店舗Ｓ2	国道沿いの店舗、事務所の多い地域	北12m国道、西側道	水道、ガス、下水	勝田台 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 130 ｍ、南 35 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 35.5 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

勝田台駅東方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

隣接する勝田台エリアの影響を受けて繁華性がやや高まっている国道沿いの路線商業地域であり、地価水準につ
いては今後も緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐倉市及び近接する八千代市等の商業地域。需要者の中心は自己使用を目的とする県内外の企業や個人事
業者が中心であり、収益性に着目した取引は少数である。佐倉市における商業地域としての地位は相対的に上位であり
、近年は地価が横ばいから微増傾向となっている。取引される規模や価格帯は多様であり、需要の中心となる価格帯は
見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くが自己使用を目的とした取引であり、類似地域等から商業地に係る信頼性の高い取引事例を収集し得たこ
とから、比準価格の信頼性は高い。その一方で、収益性に着目した取引は少数であるため、収益価格は相対的に信頼性
に劣る。以上より、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[115.9]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市は、人口は微減傾向で高齢化率は県全
体を上回り、取引価格は横這いから下落基調
だが、取引件数は微増傾向で需給動向はやや
上向きである。

最寄駅に近く、利便性に優れる地域であるた
め、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向
に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６７２８５ -403	八千代市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8.3m国道、西5.2m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
b	２２１０６７２８５ -404	八千代市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.3m国道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	２２１０６５３１９ -413	佐倉市		更地	（　）	長方形	東8m市道、北6m、角地		近商 (90,200)
d	２２１０６７２８５ -412	八千代市		建付地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		２住居高度1種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,793	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	124,725	100 [ 110.2]	113,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 117,469	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,879	100 [ 109.6]	108,466		108,000
c	(　 ) 114,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	109,485	100 [ 98.0]	111,719		112,000
d	(　 ) 80,629	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	101,794	100 [ 106.7]	95,402		95,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +16.5
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.5
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

佐倉 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,177,627	2,687,358	12,490,269	9,898,200	2,592,069	（　0.9475） 2,455,985	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	50,122,143 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	214.21	Ｓ3	616.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区1種	70 ％	200 ％	200 ％	616 ㎡	17.5 m x 35.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の店舗付共同住宅で、１階はフロア貸し、２～３階は部分貸しを想定

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

階段部分等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.21	99.4	204.95	3,000	614,850	3.0	1,844,550
							1.0	614,850
2～ 3	居宅	204.95	98.2	201.17	1,700	341,989	1.0	341,989
							0.0	0
～

～

～

計		616.11	98.6	607.29		1,298,828		2,528,528
								614,850

⑨年額支払賃料	1,298,828 円　×　12ヶ月　＝　 15,585,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,585,936 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 576,000 円　　×　　％　＝　　 1,293,633 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,868,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,528,528 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 614,850 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 286,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,177,627 円　　　　（　 24,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６８４４５　　　　-9007	3,118 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	3,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,142 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６３９１５　　　　-9011	3,402 ( 3,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,114
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	564,000 円	141,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	484,858 円	16,161,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,687,358 円　（　　　　　　 4,363 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 616.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,898,200 円（　　　　　 16,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,177,627 円
②総費用	2,687,358 円
③純収益　①－②	12,490,269 円
④建物等に帰属する純収益	9,898,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,592,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,455,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,122,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）