鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐倉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６５３１９ -440	佐倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
b	２２１０６７１４８ -5	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南西28m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０６５３１９ -34	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１０６７１４８ -2	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
e	２２１０６５３１９ -43	佐倉市		建付地	（　）	台形	西20m市道、北8m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,074	100 [ 88.0]	105,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 93,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,939	100 [ 93.8]	100,148		100,000
c	(　 ) 70,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,149	100 [ 63.9]	109,779		110,000
d	(　 ) 101,671	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,671	100 [ 99.5]	102,182		102,000
e	(　 ) 108,359	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	103,199	100 [ 103.9]	99,325		99,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

佐倉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,612,454	865,998	3,746,456	3,327,480	418,976	（　0.9734） 407,831	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,323,082 円　　　　（　 67,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	81.98	Ｓ3	245.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	6.5 m x 19.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗付共同住宅で、１階は店舗、２・３階は居宅を想定。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～ 3	居宅	81.98	90.9	74.53	1,650	122,975	1.0	122,975
							0.0	0
2～ 2	居宅	81.98	90.9	74.53	1,600	119,248	1.0	119,248
							0.0	0
1～ 1	店舗	81.98	91.9	75.36	2,300	173,328	3.0	519,984
							1.0	173,328
～

～

計		245.94	91.2	224.42		415,551		762,207
								173,328

⑨年額支払賃料	415,551 円　×　12ヶ月　＝　 4,986,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,986,612 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,889 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,572,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	762,207 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,328 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 32,742 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,612,454 円　　　　（　 37,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６５３１９　　　　-9010	1,811 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,345 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６５３１９　　　　-9008	2,016 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,489
c	２２１０６８６１１　　　　-9008	2,811 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,366

佐倉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	47,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	149,598 円	4,986,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,900 円	47,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,998 円　（　　　　　　 6,984 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 245.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,327,480 円（　　　　　 26,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,612,454 円
②総費用	865,998 円
③純収益　①－②	3,746,456 円
④建物等に帰属する純収益	3,327,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	407,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,323,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐倉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 5-1

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　鈴木　邦幸

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市栄町７番９外				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	京成佐倉 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 19.3 ｍ、規模　　 124 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

京成佐倉駅南方

180m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

京成佐倉駅に近接する旧来からの小規模店舗街で、土地利用については現状を維持するものと予測する。駅前商
業地域であり希少性から地価は横這い傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京成本線及びＪＲ総武本線を中心とする駅前商業地域及びそれに連なる商業地域一帯である。需要者は地
縁的関係を持つ個人事業者・飲食店舗等であり新規出店も見られるが、店じまいする店舗も多いのが実情である。郊外
型の大型商業施設に押されて商圏が狭い。近隣地域における不動産取引が非常に少ないため、中心価格帯を把握するこ
とは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当近隣地域は繁華性に乏しく、元本価格に見合う賃料を享受し難いこと及び建設費の上昇により収益価格は低位に試算
された。一方、選択採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。
本件では、市場の実勢を反映し実証的である比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地・前年価格水準・市場
の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐倉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

98,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言は解除さたものの令和４年１月
頃にかけての第六波のピークも予想され景気
の先行きは依然、不透明である。

駅至近の旧来型の個人事業主が営む小規模店
舗街で地域要因に変動はない。駅前商業地の
供給は少なく地価は横這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６７６７１ -48	四街道市		貸家建付地	（　）	不整形	南15m市道、北東4.5m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
b	２２１０６７２８５ -1	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	２２１０６５３１９ -408	佐倉市		更地	（　）	長方形	北7.2m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２２１０６５３１９ -431	佐倉市		貸家建付地	（　）	長方形	北16m市道、東8m、角地		商業 (100,400)
e	２２１０６７６７１ -9	四街道市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m県道、南4m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	88,925	100 [ 81.6]	108,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 120,370	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,333	100 [ 127.0]	95,538		95,500
c	(　 ) 80,138	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	84,356	100 [ 68.6]	122,968		123,000
d	(　 ) 90,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	89,197	100 [ 98.8]	90,280		90,300
e	(　 ) 80,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	89,761	100 [ 86.4]	103,890		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

佐倉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,704,085	870,058	3,834,027	3,412,800	421,227	（　0.9734） 410,022	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,367,796 円　　　　（　 67,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	81.98	Ｓ3	245.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	6.5 m x 19.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性を考慮して、１階を店舗、２～３階を住居とする建物を想定。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

想定建物によるプラン

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.98	91.9	75.36	2,420	182,371	3.0	547,113
							0.0	0
2～ 2	居宅	81.98	90.9	74.53	1,640	122,229	1.0	122,229
							0.0	0
3～ 3	居宅	81.98	90.9	74.53	1,640	122,229	1.0	122,229
							0.0	0
～

～

計		245.94	91.2	224.42		426,829		791,571
								0

⑨年額支払賃料	426,829 円　×　12ヶ月　＝　 5,121,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,121,948 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 425,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,696,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	791,571 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,704,085 円　　　　（　 37,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６５３１９　　　　-9009	3,319 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,426 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６５３１９　　　　-9010	1,811 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,776
c	２２１０６５３１９　　　　-9011	2,085 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,439

佐倉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	47,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,658 円	5,121,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,900 円	47,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,058 円　（　　　　　　 7,017 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 245.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,412,800 円（　　　　　 27,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,704,085 円
②総費用	870,058 円
③純収益　①－②	3,834,027 円
④建物等に帰属する純収益	3,412,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	421,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,367,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,500 円／㎡）