別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
佐倉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 3-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL. 
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐倉市臼井田字浜田２４３２番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1:3		 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 京成臼井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   60 ｍ、南   40 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５ｍ道路 交通

施設		 京成臼井駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 最寄駅から徒歩圏内で、周囲に戸建住宅が散在する宅地見込地地域であるが、周辺における既存宅地の需要は弱
いことから、当面は現状のまま弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び隣接市における住宅地向き宅地見込地が圏域となる。需要者は、宅地分譲を行う不動産開発
業者が中心であり、同一需給圏外からの流入も考えられる。駅接近性に優れる周囲の既存宅地においても宅地需要は弱
含みであるため、宅地見込地に対する需要も停滞している。最終需要者の取引価格の影響を受けることから、宅地見込
地における需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、多数の取引事例を基に不動産の市場性に着目した価格であり、現実の不動産市況を反映した実証的な価格
である。控除方式による価格は、開発業者の視点から査定された価格であり説得力を有するが、採用数値いかんによっ
ては、多少の変動を免れ得ない性質を有する。これより、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、控除法による価格
を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 佐倉市は、人口は微減傾向で高齢化率は県全体を上
回り、取引価格は横這いから下落基調だが、取引件
数は微増傾向で需給動向はやや上向きである。

最寄駅から徒歩圏内に存するが、周辺の既存住宅地
の需給動向は弱く、依然として宅地見込地としての
需要も減退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐倉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０６
７１４８
-26		 佐倉市 田   長方形 南東5m道路、
中間画地

１低専

(60,150)
b ２２１０６
９２８６
-37		 四街道市 宅地   長方形 東4m未舗装道
路、中間画地

１低専

(50,100)
c ２２１０６
６４８７
-12		 印西市 宅地   不整形 南3m市道、
東3m、角地

１中専
高度地区1種
(60,160)
d ２２１０６
５２９０
-70		 白井市 宅地   ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地

１低専

(60,150)
e ２２１０６
７６７１
-35		 四街道市 雑種地   ほぼ整形 東6m未舗装道
路、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
8,789 		 100
[  65.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
13,481 		 100
[ 100.0]
13,481 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,500 
b (　　            )
14,526 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
14,526 		 100
[ 110.8]
13,110 
13,100 
c (　　            )
16,008 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.6]
16,235 		 100
[ 111.9]
14,508 
14,500 
d (　　            )
13,290 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
13,210 		 100
[ 111.9]
11,805 
11,800 
e (　　            )
13,672 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,672 		 100
[  93.3]
14,654 
14,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ ％／月
　 -0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +12.5
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　 +12.5
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +12.5
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　 +12.5
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,500 円／㎡]
佐倉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
45,000  （　   73.8 ％）
33,210 		 13,600    1,632  2,750  15,228 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,906		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     12,906		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２１０６
７１４８
-29

     47,537 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.9]

     45,300 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[102.0]
　　　　　　100

     46,200 
b ２２１０６
７１４８
-406

     42,866 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 100
[105.0]

     40,177 

     41,000 
c ２２１０６
７１４８
-402

     50,892 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[102.9]

     47,080 

     48,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.09		 街路　　　   -4.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.5 交通・接近   -0.5 環境　　　   +5.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 45,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐倉

-26
37,300 		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.6]
42,942 		 [102.0]
100
43,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 -12.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 45,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,063 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     54 ｍ、南     28 ｍ、北     28 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 67 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 33 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ＣＢ３擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装とす
　る。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水浸透貯留槽設置工事、汚水本
　管敷設工事、人孔設置工事。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発指導要綱に基づき公園を整備
　。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
佐倉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 3-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　学   TEL. 
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐倉市臼井田字浜田２４３２番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1:3		 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 京成臼井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   60 ｍ、南   40 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   19.0 ｍ、奥行　約　　   54.0 ｍ、規模　　      1,021 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５ｍ道路 交通

施設		 京成臼井駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 熟成度の高い宅地見込地で京成線臼井駅徒歩圏内に存するが特段の地域要因の変動もなく周辺住宅地に対する需
要の低迷等によって地価は下落傾向を示すと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,900 円／㎡
(6)市場の特性 従来より立地環境でやや劣るが割安感のある戸建住宅地の開発が行われていたが立地等で劣る宅地見込地に対する需要
は低迷し価格も下落傾向である。同一需給圏は佐倉市内を中心に隣接及び周辺市内に存する宅地見込地である。想定さ
れる主な需要者は戸建住宅開発業者である。このような宅地見込地は価格、規模、立地、住環境も多種多様であって一
定の中心価格帯を示すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を採用して比準価格を求めている。市場性を反映し実証的である。また控
除法による価格は宅地造成開発を想定して転換後の宅地更地価格を基に宅地見込地の価格を求めるものであって理論的
であるも想定要素が多く介在するので規範性はやや劣る。よって比準価格を重視して控除法により価格を比較考量して
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 コロナ禍は変異株等で不確実性を増しつつある。不
動産市場においては立地等に優れた不動産は政府に
よる政策もあって概ね堅調な状況である。

駅徒歩圏内の熟成度の高い宅地見込地で周辺地域で
は宅地も散見されるが地域要因に大きな変化は見受
けられない。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐倉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０６
７１４８
-21		 佐倉市 雑種地   長方形 北西10m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
b ２２１０６
９２８６
-37		 四街道市 宅地   長方形 東4m未舗装道
路、中間画地

１低専

(50,100)
c ２２１０６
７２８５
-27		 八千代市 山林   ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
d ２２１０６
８４４５
-36		 八千代市 雑種地   不整形 北東17m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,555 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
11,509 		 100
[  75.3]
15,284 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
15,300 
b (　　            )
14,526 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
14,526 		 100
[ 102.4]
14,186 
14,200 
c (　　            )
10,778 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
10,670 		 100
[  99.2]
10,756 
10,800 
d (　　            )
11,574 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
11,458 		 100
[  86.6]
13,231 
13,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,400 円／㎡]
佐倉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
45,000  （　   73.8 ％）
33,210 		 13,600    1,632  2,750  15,228 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,906		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     12,906		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２１０６
７１４８
-406

     42,866 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 100
[100.0]

     42,186 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[102.0]
　　　　　　100

     43,000 
b ２２１０６
７１４８
-402

     50,892 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[107.0]

     45,276 

     46,200 
c ２２１０６
５２９０
-324

     24,201 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 66.2]		 100
[ 99.0]

     45,881 

     46,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.09		 街路　　　   -4.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +7.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0
画地　　　  -33.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 45,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐倉

-26
37,300 		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.6]
42,942 		 [102.0]
100
43,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 -12.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 45,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,063 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     54 ｍ、南     28 ｍ、北     28 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 67 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 33 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ＣＢ３擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装とす
　る。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水浸透貯留槽設置工事、汚水本
　管敷設工事、人孔設置工事。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発指導要綱に基づき公園を整備
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他