別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 佐倉 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -35 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　玉谷　昌弘   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市宮前２丁目２２番１５ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 京成佐倉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 京成佐倉駅北方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 京成佐倉駅勢圏の中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料され る。地価は生活利便性が劣ることなどから下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び八千代市の京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及びその近隣市に居住す る一次取得者が大半を占める。京成佐倉駅勢圏の区画整然とした住宅地域であるが、生活利便性が劣る地域のため、需 要は弱く、需要の中心となる価格帯は土地価格で１０００万円前後、新築の戸建で２０００～３０００万円前後となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、対象地は戸建住宅用に開発 された住宅団地で、地区計画により共同住宅等の収益建物を建築できないため、収益還元法は非適用とした。よって、 比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [139.7] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向にあるものの、高齢 化率は上昇傾向にある。土地取引件数及び取 引面積については、対前年でいずれも増加傾 向である。 京成佐倉駅勢圏の中規模住宅が建ち並ぶ区画 整然とした住宅地域であり、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％